Thị thực đầu tư New Zealand sẽ mở diện Growth với công trình cho thuê

New Zealand sẽ cho phép nhà đầu tư thuộc diện Growth của chương trình thị thực Active Investor Plus góp vốn vào nhà xây để cho thuê thông qua các quỹ đầu tư được quản lý đã được phê duyệt. Theo thông báo của 3 bộ trưởng ngày 8/9/2026, hình thức này sẽ được mở từ tháng 12. Mức đầu tư tối thiểu vẫn là 5 triệu đô-la New Zealand (NZD). Nhà đầu tư không được góp vốn trực tiếp vào dự án; họ và gia đình cũng không được sống trong tòa nhà có sử dụng vốn đầu tư của mình.

Nội dung thông báo của các bộ trưởng

Thông báo chung do Bộ trưởng Di trú Erica Stanford, Bộ trưởng Nhà ở Chris Bishop và Bộ trưởng Xây dựng Simon Watts công bố.

Thông báo nêu rõ: “Trong tháng 12/2026, người nộp hồ sơ diện Growth sẽ có thể đưa nhà xây để cho thuê vào tổng thể khoản đầu tư của mình tại New Zealand.” Mức vốn tối thiểu của diện Growth vẫn là 5 triệu NZD, và người nộp hồ sơ vẫn phải đáp ứng mọi yêu cầu liên quan của chương trình Active Investor Plus. Vốn dành cho nhà xây để cho thuê chỉ được đầu tư thông qua các quỹ đầu tư được quản lý đã được phê duyệt; không cho phép đầu tư trực tiếp vào các dự án này. Phần chú thích xác định Invest New Zealand là cơ quan phê duyệt quỹ.

Một hạn chế được nhắc lại 2 lần, trong nội dung chính và phần ghi chú dành cho báo chí: “Người nộp hồ sơ và các thành viên gia đình sẽ không được sống trong dự án nhà xây để cho thuê có sử dụng vốn đầu tư của họ.”

Theo thông báo, đầu tư vào dự án phát triển bất động sản nhà ở và thương mại vẫn có thể thực hiện theo diện Balanced.

Quy định di trú hiện hành chưa ghi nhận thay đổi

Đến ngày 13/9/2026, nội dung trên mới được công bố trong thông báo, chưa được đưa vào quy định di trú dùng để xét hồ sơ. Với những hồ sơ đang trong quá trình xử lý, đây là sự phân biệt có ý nghĩa thực tế.

Mục BN7.1 trong Immigration New Zealand Operational Manual (Sổ tay Vận hành) quy định các hình thức đầu tư được chấp nhận theo từng diện:

• Diện Growth gồm quỹ đầu tư được quản lý, đầu tư trực tiếp và đóng góp từ thiện với tỷ lệ tối đa 20%.
• Diện Balanced gồm cổ phiếu niêm yết, đóng góp từ thiện, phát triển bất động sản, trái phiếu, quỹ đầu tư được quản lý và đầu tư trực tiếp.

Mục BN7.10 trình bày chi tiết hơn về cách phân chia này. Cả 2 trang đều ghi ngày hiệu lực là 1/6/2026 và không đề cập đến nhà xây để cho thuê. Trang thông tin dành cho người nộp hồ sơ cũng liệt kê 3 hình thức đầu tư của diện Growth như trên, không nhắc đến lựa chọn mới. Cuối thông báo, các bộ trưởng cho biết thông tin chi tiết về điều kiện được đăng trên trang web của Immigration New Zealand. Tuy nhiên, khi kiểm tra ngày 13/9, cả 3 trang này đều chưa có nội dung đó.

Immigration New Zealand mô tả quy trình công bố thông tri sửa đổi (Amendment Circular) như sau: “Chúng tôi công bố thông tri khi các thay đổi đã được Bộ trưởng Di trú xác nhận và đưa vào Sổ tay Vận hành sớm nhất có thể.” Thông tri mới nhất trong danh mục là số 2026-24, đề ngày 10/9/2026, tức 2 ngày sau thông báo của các bộ trưởng. Văn bản này giới thiệu thị thực làm việc ngắn hạn dành cho người tốt nghiệp (Short-term Graduate work visa) và sửa đổi quy định về làm việc sau tốt nghiệp, không điều chỉnh chương trình Active Investor Plus.

Thông tri đó cũng cho thấy ngày công bố và ngày bắt đầu áp dụng cần được phân biệt. Văn bản đề ngày 10/9 nhưng có hiệu lực từ ngày 16/11. Tương tự, thông tri về nhà xây để cho thuê có thể được công bố trước tháng 12 khá lâu nhưng vẫn bắt đầu áp dụng trong tháng đó.

Nhóm nhà đầu tư chịu tác động

Phần lớn hồ sơ của chương trình tập trung ở diện Growth. Trang tin tài chính interest.co.nz ngày 9/9 dẫn số liệu của Immigration New Zealand tính đến 4/9/2026, ghi nhận 904 hồ sơ kể từ đợt điều chỉnh chương trình tháng 4/2025. Trong đó:

• 467 hồ sơ đã được chấp thuận, gồm 392 thuộc diện Growth và 75 thuộc diện Balanced.
• 253 hồ sơ được chấp thuận về nguyên tắc.
• 141 hồ sơ đang được xử lý.
• 43 hồ sơ đã rút hoặc bị từ chối.

Tổng vốn đã cam kết hoặc dự kiến đầu tư đạt khoảng 4,935 tỷ NZD, gồm 2,72 tỷ NZD đã cam kết và 2,215 tỷ NZD dự kiến đầu tư.

Bản tóm lược của các bộ trưởng làm tròn thành hơn 900 hồ sơ và khoảng 5 tỷ NZD, đồng thời cho biết hơn 80% hồ sơ thuộc diện Growth. Tỷ lệ này và con số 392 trên 467 phản ánh 2 nhóm khác nhau: Một bên tính trên số hồ sơ nộp, bên kia tính trên số hồ sơ đã được chấp thuận. Không nguồn nào nêu tỷ trọng diện Growth trong đúng nhóm 904 hồ sơ tính đến ngày 4/9.

Vốn, thời hạn và nghĩa vụ

Thông báo không thay đổi các điều kiện khác được đề cập. Thời hạn duy trì khoản đầu tư của diện Growth vẫn là 36 tháng, tính từ khi hoàn tất toàn bộ khoản đầu tư được chấp nhận; nếu vốn đã được đầu tư trước, thời hạn tính từ ngày chấp thuận về nguyên tắc.

Thị thực cư trú vẫn đi kèm các điều kiện theo điều 49(1) Luật Di trú năm 2009 (Immigration Act 2009):

• Duy trì khoản đầu tư trong suốt thời hạn quy định.
• Hiện diện tại New Zealand với tư cách cư dân ít nhất 21 ngày trong thời hạn đó.
• Cập nhật thông tin liên hệ.
• Nộp tài liệu chứng minh vào mốc 24 tháng và khi kết thúc thời hạn đầu tư.

Hạn chế về việc cư trú tại dự án nhà xây để cho thuê không phải là nội dung hoàn toàn mới trong chương trình. Quy định về đầu tư phát triển bất động sản của diện Balanced hiện đã cấm người nộp hồ sơ chính, cũng như gia đình hoặc người thân của bất kỳ ai có tên trong hồ sơ, cư trú tại dự án. Quy định này đồng thời loại trừ các gói mua nhà kèm đất, việc mua theo bản vẽ, và hoạt động cải tạo hoặc mở rộng nhà ở hiện hữu. Cách diễn đạt trong thông báo mới gần với quy định đó nhưng không hoàn toàn giống; hiện chưa có văn bản áp dụng cho diện Growth để đối chiếu.

Immigration New Zealand cũng trực tiếp lưu ý về rủi ro thanh khoản, tức khả năng chuyển khoản đầu tư thành tiền mặt. Trang thông tin dành cho người nộp hồ sơ cảnh báo rằng các khoản đầu tư diện Growth thường khó chuyển thành tiền mặt và có thể đòi hỏi cam kết dài hạn. Theo thông báo, vốn đầu tư vào nhà xây để cho thuê chỉ được đi qua các quỹ đầu tư được quản lý.

Những điểm thông báo chưa làm rõ

Thông báo chưa trả lời 4 câu hỏi có ý nghĩa đối với việc tính toán phương án đầu tư trong hồ sơ.

• Tiêu chí phê duyệt quỹ đầu tư nhà xây để cho thuê. Invest New Zealand là cơ quan phê duyệt. Tại thời điểm viết bài, chưa tìm thấy bộ tiêu chí riêng cho hình thức đầu tư này.
• Phần vốn trong mức 5 triệu NZD được phép phân bổ vào đây. Thông báo cho phép nhà xây để cho thuê chiếm một phần trong tổng thể khoản đầu tư, nhưng không nêu tỷ lệ hay mức trần riêng.
• Cách đưa hình thức này vào quy định di trú. Thông báo xác định vốn phải đi qua các quỹ đầu tư được quản lý đã được phê duyệt. Văn bản sửa đổi sẽ cho biết hình thức này được quy định cụ thể ra sao và đi kèm những điều kiện nào.
• Khả năng áp dụng cho hồ sơ đang được xử lý. Người nộp hồ sơ có 6 tháng kể từ ngày ghi trên thư chấp thuận về nguyên tắc để chuyển và đầu tư số vốn đã kê khai. Họ có thể được gia hạn 1 lần, tối đa 6 tháng, nếu đề nghị được nộp trong thời hạn 6 tháng đầu và có bằng chứng cho thấy đã thực hiện những nỗ lực hợp lý. Vì vậy, người được chấp thuận về nguyên tắc trong tháng 8/2026 vẫn còn trong thời hạn đầu tiên vào tháng 12. Chưa có nội dung công bố nào xác định họ có được sử dụng lựa chọn mới hay không.

Văn bản cần theo dõi

Văn bản cần theo dõi là thông tri sửa đổi có nội dung đã được Bộ trưởng Di trú xác nhận, ngày hiệu lực và quy định về những hồ sơ đang được xử lý, nếu có. Chừng nào văn bản đó chưa xuất hiện, danh mục đầu tư diện Growth dùng để xét hồ sơ vẫn chưa có nội dung riêng về nhà xây để cho thuê.

Thông báo chỉ nêu tháng 12, không xác định ngày cụ thể. Văn bản cũng không cho biết khi nào quy định di trú sửa đổi và căn cứ phê duyệt quỹ của Invest New Zealand sẽ được công bố, hay người nộp hồ sơ sẽ được biết trước bao lâu.

Khoảng trống này có ý nghĩa lớn hơn so với một diện đầu tư đòi hỏi ít vốn hơn. Người nộp hồ sơ cam kết 5 triệu NZD cùng nghĩa vụ duy trì khoản đầu tư trong 36 tháng, trong khi các điều kiện để một quỹ đủ tiêu chuẩn vẫn chưa được công bố. Thông báo thể hiện dự định của Chính phủ; quy định di trú sẽ xác lập căn cứ để xét hồ sơ.