Người thân không bán được nhà đất tại Việt Nam bằng giấy ủy quyền chỉ chứng thực chữ ký

Với gia đình sống ở nước ngoài nhưng còn đất, nhà, doanh nghiệp hoặc tài khoản ngân hàng tại Việt Nam, hình thức của văn bản ủy quyền quyết định người thân trong nước được làm gì.

Giấy ủy quyền chứng thực chữ ký chỉ dùng cho việc không có thù lao, bên được ủy quyền không có nghĩa vụ bồi thường và không chuyển giao tài sản, trong 4 trường hợp được liệt kê.

Việc bán đất hoặc nhà cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực; khi người thân ký hợp đồng đó, đặt các văn bản cạnh nhau cho thấy chính văn bản ủy quyền cũng phải được công chứng hoặc chứng thực.

Hai hình thức, hai phạm vi khác nhau

Pháp luật Việt Nam có 2 hình thức ủy quyền. Hình thức thứ nhất là giấy ủy quyền, chỉ do bên ủy quyền ký, trên đó cơ quan có thẩm quyền chứng thực chữ ký.

Theo điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực, cách này chỉ áp dụng khi việc ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền không có nghĩa vụ bồi thường và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản.

Khoản 4 Điều 25 không cho phép chứng thực chữ ký trên giấy tờ, văn bản có nội dung là giao dịch, trừ giấy ủy quyền nói trên và trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nghị định này, được Nghị định 280/2025/NĐ-CP và Nghị định 18/2026/NĐ-CP sửa đổi gần đây nhất, chưa bị thay thế, và không tìm thấy sửa đổi nào đối với điểm d khoản 4 Điều 24 trong các nghị định sửa đổi đã đọc khi viết bài này.

Thông tư 01/2020/TT-BTP của Bộ Tư pháp, mà theo cơ sở dữ liệu văn bản pháp luật của Bộ vẫn còn hiệu lực, giới hạn cách này trong 4 trường hợp: Ủy quyền nộp hộ, nhận hộ hồ sơ, giấy tờ, trừ trường hợp pháp luật quy định không được ủy quyền; nhận hộ lương hưu, bưu phẩm, trợ cấp, phụ cấp; nhờ trông nom nhà cửa; và thành viên hộ gia đình ủy quyền để vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Theo khoản 3 Điều 14, với việc ủy quyền ngoài các trường hợp này, không được yêu cầu chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền mà phải theo thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Hình thức thứ hai là hợp đồng ủy quyền giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền, được định nghĩa tại Điều 562 Bộ luật Dân sự, theo đó bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Hợp đồng này nếu công chứng thì do tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận; nếu chứng thực thì do cơ quan có thẩm quyền chứng thực như một giao dịch. Không phải hợp đồng ủy quyền nào cũng bắt buộc theo hình thức đó: Luật Nhà ở miễn công chứng, chứng thực đối với việc ủy quyền quản lý nhà ở.

Thời hạn và chấm dứt ủy quyền

Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Điều 140 là một quy định riêng về đại diện: Khi không xác định được thời hạn đại diện theo văn bản ủy quyền, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, điều lệ của pháp nhân hoặc quy định của pháp luật, thì quyền đại diện được xác định theo một giao dịch dân sự cụ thể có thời hạn được tính đến thời điểm chấm dứt giao dịch đó, còn quyền đại diện không được xác định với giao dịch cụ thể có thời hạn 1 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện.

Mỗi bên đều có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào (Điều 569). Nếu ủy quyền có thù lao, bên chấm dứt phải bồi thường thiệt hại, nếu có, và bên ủy quyền còn phải trả thù lao tương ứng với công việc đã thực hiện; nếu ủy quyền không có thù lao, bên chấm dứt phải báo trước một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba; nếu không báo thì hợp đồng mà bên được ủy quyền đã giao kết với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc chấm dứt. Đại diện theo ủy quyền cũng chấm dứt khi người được đại diện hoặc người đại diện chết (khoản 3 Điều 140).

Chưa tìm thấy quy định nào về thời hạn hiệu lực của chính văn bản đã được công chứng hoặc chứng thực.

Bán nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực, ủy quyền quản lý nhà ở thì không

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp được luật liệt kê.

Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định tương tự đối với việc mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở. Khoản 2 Điều 164 miễn công chứng, chứng thực đối với một số trường hợp, trong đó có ủy quyền quản lý nhà ở, trừ khi các bên có nhu cầu.

Quyền đối với đất đai mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng được trình bày trong một bài riêng.

Chưa tìm thấy quy định nào nói rõ rằng văn bản ủy quyền bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy vậy, đặt các văn bản cạnh nhau thì chúng cùng chỉ về hướng đó.

Giấy ủy quyền chứng thực chữ ký không được dùng cho việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản. Luật Công chứng (Điều 44) và Nghị định 280/2025 coi văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản là việc của công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực, và miễn cho loại văn bản này các giới hạn về địa bàn và nơi cư trú vốn áp dụng trong các trường hợp khác.

Hợp đồng bán mà bên được ủy quyền ký thì phải được công chứng hoặc chứng thực.

Luật Công chứng số 46/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025. Luật số 04/2026/QH16 sửa đổi luật này từ ngày 1/1/2027.

Luật sửa đổi viết lại Điều 57 nhưng giữ cách công chứng tại 2 tổ chức hành nghề công chứng. So với văn bản hiện hành, khoản 1 không còn nghĩa vụ gửi lại 1 bản gốc cho tổ chức hành nghề công chứng phía bên ủy quyền. Khoản 1 Điều 73, về những việc cơ quan đại diện được công chứng, không thay đổi.

Ký tại đại sứ quán, lãnh sự quán Việt Nam

Khoản 1 Điều 73 Luật Công chứng cho phép cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, các loại văn bản ủy quyền và các giao dịch khác, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

Cơ quan đại diện cũng có thẩm quyền chứng thực bản sao, chữ ký và chữ ký người dịch (khoản 3 Điều 5 Nghị định 23, được Nghị định 280/2025 sửa đổi).

Khi bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng, Điều 57 cho phép mỗi bên đến tổ chức hành nghề công chứng do mình chọn: Công chứng viên phía bên ủy quyền chứng nhận việc đề nghị ủy quyền, rồi công chứng viên phía bên được ủy quyền chứng nhận tiếp việc chấp nhận ủy quyền vào bản gốc đó và hoàn thành việc công chứng.

Điều 57 nói về tổ chức hành nghề công chứng. Khoản 3 Điều 73 quy định cơ quan đại diện công chứng theo cùng chương về thủ tục, nhưng cách tách này có áp dụng cho một cơ quan đại diện và một tổ chức hành nghề công chứng trong nước hay không thì chưa được xác lập.

Trang của Đại sứ quán Việt Nam tại Hoa Kỳ về hợp đồng ủy quyền liên quan đến tài sản, không ghi ngày, mô tả một cách tách tương tự: Khi bên được ủy quyền không có mặt tại Hoa Kỳ, bên ủy quyền ký và làm thủ tục chứng nhận chữ ký tại đó, và hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi bên được ủy quyền ký tiếp tại tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam.

Bản hướng dẫn ngày 22/4/2025 của Đại sứ quán Việt Nam tại Đức yêu cầu dùng mẫu hợp đồng ủy quyền, không dùng mẫu giấy ủy quyền, cho các giao dịch liên quan đến tài sản.

Cơ quan đại diện thu phí bằng USD theo Thông tư 264/2016/TT-BTC, được Thông tư 113/2021/TT-BTC sửa đổi. Phí công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch (trừ các giao dịch bất động sản được liệt kê) là 50 USD/bản; như vậy, hợp đồng ủy quyền thuộc mục phí này.

Phí chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản bằng tiếng Việt là 10 USD/bản, bằng mức phí hợp pháp hóa lãnh sự.

Cơ sở dữ liệu của Bộ Tư pháp ghi nhận Thông tư 149/2026/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 23/11/2026, là văn bản sửa đổi một số thông tư về phí của Bộ Tài chính. Thông tư này chưa được đọc khi viết bài này, và chưa xác lập được Thông tư 149/2026 có sửa Thông tư 264/2016 hay không.

Trang của các đại sứ quán chưa theo kịp luật

Tại thời điểm truy cập ngày 12/10/2026, một số trang của cơ quan đại diện mô tả quy định đã bị thay thế hoặc tự mâu thuẫn.

• Các trang của Đại sứ quán Việt Nam tại Hoa Kỳ không ghi ngày. Trang hướng dẫn viện dẫn Điều 78 Luật Công chứng năm 2014, nay đã được thay bằng Điều 73 của luật năm 2024. Trang về tài sản ghi rằng Đại sứ quán chứng thực chữ ký trên hợp đồng ủy quyền liên quan đến tài sản, dù Nghị định 23 không cho phép chứng thực chữ ký trên văn bản có nội dung là giao dịch, ngoài trường hợp giấy ủy quyền không có thù lao, và chính trang thủ tục của Đại sứ quán ghi rằng Đại sứ quán công chứng văn bản ủy quyền. Trang này còn mô tả việc gửi hợp đồng có xác nhận của công chứng viên Hoa Kỳ và của Bộ Ngoại giao phía Hoa Kỳ (Secretary of State) đến Đại sứ quán để hợp pháp hóa lãnh sự; nếu Công ước Apostille có hiệu lực giữa Hoa Kỳ và Việt Nam, điều chưa được kiểm tra lại khi viết bài này, thì Nghị định 293/2026 không cho phép cơ quan, tổ chức tại Việt Nam yêu cầu hợp pháp hóa lãnh sự đối với giấy tờ đã có chứng nhận Apostille.
• Bản hướng dẫn của Đại sứ quán Việt Nam tại Đức cũng viện dẫn Điều 78 của luật năm 2014, và cho phép chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền trong trường hợp ủy quyền thực hiện thủ tục hành chính và “các trường hợp khác không yêu cầu lập hợp đồng ủy quyền”, rộng hơn 4 trường hợp của Thông tư 01/2020.
• Trang của Đại sứ quán Việt Nam tại Canada, không ghi ngày, có thông báo rằng từ ngày 11/9/2026 Đại sứ quán ngừng nhận hồ sơ hợp pháp hóa lãnh sự giấy tờ công của Canada, trong khi mục ủy quyền (power of attorney) trên cùng trang vẫn ghi rằng văn bản ủy quyền liên quan đến tài sản phải được công chứng tại Canada, được chứng nhận (authenticated) và “Legalized by the Embassy of Vietnam in Canada” (được Đại sứ quán Việt Nam tại Canada hợp pháp hóa lãnh sự).

Ký trước công chứng viên nước ngoài

Nghị định 293/2026/NĐ-CP, ban hành ngày 23/7 và có hiệu lực từ ngày 11/9/2026, xếp văn bản công chứng và chứng nhận chính thức trên giấy tờ được ký với tư cách cá nhân vào giấy tờ công. Điều này cho thấy chứng nhận của công chứng viên nước ngoài trên một văn bản ủy quyền đã ký thuộc loại này.

Giấy tờ công có chứng nhận Apostille của quốc gia thành viên Công ước Apostille có quan hệ áp dụng với Việt Nam được miễn hợp pháp hóa lãnh sự và được sử dụng mà không phải thực hiện thêm thủ tục chứng nhận nào, và cơ quan, tổ chức tại Việt Nam không được yêu cầu hợp pháp hóa lãnh sự đối với giấy tờ đó (Điều 25).

Nếu không được lập bằng tiếng Việt, giấy tờ phải được dịch ra tiếng Việt và bản dịch phải được công chứng hoặc chứng thực theo pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định khác (khoản 1 Điều 27).

Với giấy tờ từ các quốc gia khác, thủ tục vẫn là hợp pháp hóa lãnh sự theo Nghị định 111/2011/NĐ-CP, được Nghị định 196/2025/NĐ-CP sửa đổi từ ngày 3/8/2025, trừ khi giấy tờ được miễn theo điều ước quốc tế hoặc theo nguyên tắc có đi có lại (Điều 9).

Hợp pháp hóa lãnh sự chỉ chứng nhận con dấu, chữ ký, chức danh trên giấy tờ, không chứng nhận nội dung. Những quốc gia có phản đối, khiến Công ước không có hiệu lực giữa các nước đó và Việt Nam được nêu trong một bài riêng.

Doanh nghiệp và tài khoản ngân hàng

Theo Điều 12 Luật Doanh nghiệp năm 2020, được Luật số 76/2025/QH15 sửa đổi từ ngày 1/7/2025, doanh nghiệp phải bảo đảm luôn có ít nhất một người đại diện theo pháp luật cư trú tại Việt Nam.

Khi chỉ còn một người như vậy thì người này, khi xuất cảnh khỏi Việt Nam, phải ủy quyền bằng văn bản cho cá nhân khác cư trú tại Việt Nam thực hiện quyền và nghĩa vụ của người đại diện theo pháp luật, và vẫn phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đã ủy quyền.

Nếu người đại diện theo pháp luật duy nhất vắng mặt tại Việt Nam quá 30 ngày mà không ủy quyền, chủ sở hữu công ty, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị cử người khác làm người đại diện theo pháp luật.

Với tài khoản thanh toán, Điều 5 Thông tư 17/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, được Thông tư 25/2025/TT-NHNN sửa đổi, cho phép chủ tài khoản ủy quyền sử dụng tài khoản bằng văn bản, phù hợp với pháp luật về ủy quyền.

Chủ tài khoản gửi ngân hàng văn bản ủy quyền kèm thông tin nhận biết người được ủy quyền, và ngân hàng phải xác minh các thông tin đó. Chủ tài khoản thanh toán chung chỉ được ủy quyền cho người khác khi có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ tài khoản thanh toán chung còn lại.

Những điều bài viết này chưa xác lập

Chưa tìm thấy quy định nào nói rõ rằng văn bản ủy quyền bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Cũng chưa tìm thấy, trong Luật Công chứng ở cả bản hiện hành lẫn bản có hiệu lực từ năm 2027, hay trong Nghị định 104/2025/NĐ-CP hướng dẫn luật này, quy định nào về việc tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai tại Việt Nam có phải chấp nhận văn bản ủy quyền được công chứng ở nước ngoài hay không; các nghị định về đăng ký đất đai chưa được mở.

Chưa xác lập được Điều 57 có áp dụng cho một cơ quan đại diện và một tổ chức hành nghề công chứng trong nước hay không, cũng như luật sửa đổi năm 2027 thay đổi gì đối với các giao dịch này ngoài Điều 57 và khoản 1 Điều 73.

Danh mục giao dịch phải công chứng của Bộ Tư pháp và trang của Cục Lãnh sự, Bộ Ngoại giao không mở được vào ngày 12/10/2026.

Văn bản hợp nhất của Nghị định 23/2015 chưa được mở. Tình trạng hiệu lực của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Công chứng được xác định theo các văn bản hợp nhất mới nhất đăng trên Công báo, không theo cơ sở dữ liệu của Bộ Tư pháp. Các trang của đại sứ quán chưa được đối chiếu với danh bạ của Bộ Ngoại giao.

Thông tư 149/2026/TT-BTC chưa được đọc, các hiệp định song phương có thể miễn hợp pháp hóa lãnh sự cho văn bản công chứng chưa được kiểm tra, và danh sách các quốc gia mà Công ước Apostille có hiệu lực với Việt Nam chưa được đọc lại.