Luật Đất đai xếp người Việt Nam định cư ở nước ngoài vào 2 nhóm

Công dân Việt Nam có thêm hộ chiếu nước ngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam tiếp tục thuộc nhóm cá nhân theo Luật Đất đai. Với những người này, luật quy định rõ việc sống ở nước ngoài không làm thu hẹp phạm vi các loại đất được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng. Quốc tịch là căn cứ phân biệt họ với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài về quyền được nhận thêm đất; sự phân biệt ấy không giải quyết tình trạng đất đã đứng tên.

Luật liệt kê riêng hai nhóm người sử dụng đất

Điều 4 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 liệt kê 7 nhóm người sử dụng đất. Khoản 3 quy định: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân). Như vậy, cá nhân trong nước và công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài cùng thuộc nhóm cá nhân. Khoản 6 quy định một nhóm riêng: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Phạm vi của nhóm thứ hai hẹp hơn cách hiểu thông thường. Theo Luật Quốc tịch Việt Nam số 24/2008/QH12, đây là những người từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống, cùng con, cháu của họ, đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Nguyên tắc huyết thống ở đây là việc xác định quốc tịch theo cha, mẹ.

Việc được thôi quốc tịch Việt Nam tự nó chưa đủ để một người thuộc nhóm này. Với người định cư ở nước ngoài từng có quốc tịch Việt Nam do nhập quốc tịch, thay vì theo huyết thống, việc từng là công dân Việt Nam không tự đáp ứng điều kiện tại khoản 6. Họ còn phải đáp ứng định nghĩa về nguồn gốc theo huyết thống.

Mốc hiệu lực của Luật Đất đai đã được điều chỉnh. Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024 thay khoản 1 Điều 252 bằng quy định: Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Văn bản này cũng đưa thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở lên cùng ngày.

Các hình thức nhận quyền sử dụng đất của từng nhóm

Khoản 2 Điều 28 cho phép tổ chức trong nước và cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ các trường hợp được dẫn chiếu tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48. Cả hai quy định được dẫn chiếu đều không liên quan đến việc ra nước ngoài định cư. Khoản 3 của cùng điều luật đặt thêm một lớp thủ tục cho khu vực hạn chế tiếp cận đất đai, do Chính phủ quy định.

Quyền nhận chuyển nhượng vẫn có giới hạn, áp dụng như nhau với cá nhân trong nước và công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất trồng lúa vượt hạn mức tại Điều 176 phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được phê duyệt. Thẩm quyền phê duyệt thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã kể từ ngày 01/7/2025 theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, thay cho cấp huyện mà bản thân Điều 45 của Luật vẫn còn nhắc tên. Hàng thừa kế là nhóm người được pháp luật xếp theo quan hệ với người để lại di sản. Yêu cầu trên không áp dụng nếu người nhận tặng cho thuộc hàng thừa kế của người tặng cho.

Với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, điểm h khoản 1 Điều 28 quy định các hình thức cụ thể:

• Mua hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; thuê mua là hình thức thuê và trả tiền để tiến tới sở hữu nhà.
• Nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở.
• Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở.
• Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ người thuộc hàng thừa kế.

Điểm c khoản 1 Điều 28 bổ sung một hình thức phục vụ hoạt động kinh doanh. Quy định này cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao.

Quy định chung về nhận chuyển nhượng nằm tại điểm b khoản 1 Điều 28, chỉ nêu tổ chức kinh tế, cá nhân. Khi đọc cùng khoản 3 Điều 4, nơi đã xác định phạm vi của nhóm cá nhân, có thể kết luận người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng theo quy định chung này. Đây là kết luận từ việc đọc kết hợp hai quy định, không phải nội dung được một trong hai quy định nêu trực tiếp.

Sau khi có nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện các quyền quy định tại Điều 44:

• Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế và góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở.
• Thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 không phân chia theo cách này. Luật dùng khái niệm chung người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm cả hai nhóm, với điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Phần còn lại được dẫn chiếu sang pháp luật đất đai: Người thuộc diện này được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 10 xác định rõ thứ tự áp dụng. Nếu Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu thuộc diện này thì áp dụng Luật Đất đai.

Đất đã đứng tên còn những điểm chưa rõ

Với đất đã đứng tên, luật chưa đủ rõ để khẳng định quyền của người sử dụng đất giữ nguyên sau khi mất quốc tịch Việt Nam. Khoản 1 Điều 82 liệt kê các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, nhưng không có trường hợp mất quốc tịch Việt Nam.

Khoản 1 Điều 82 chỉ cho thấy luật không quy định thu hồi đất vì lý do mất quốc tịch Việt Nam. Từ đó chưa thể kết luận rằng mọi khía cạnh pháp lý khác của quyền sử dụng đất đã có đều giữ nguyên.

Còn hai vấn đề chưa được giải đáp. Thứ nhất, khoản 1 Điều 133 không nêu đích danh việc thay đổi quốc tịch trong các trường hợp phải đăng ký biến động đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận. Đăng ký biến động là thủ tục ghi nhận thay đổi về quyền hoặc thông tin liên quan đến đất đã đăng ký. Tuy nhiên, khoản này có bao gồm những thay đổi khác về thông tin của người sử dụng đất, còn luật không nói rõ thay đổi quốc tịch có thuộc phạm vi đó hay không.

Thứ hai, các quyền được quy định theo từng nhóm người sử dụng đất. Điều 37 quy định quyền của cá nhân; Điều 44 quy định quyền của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà ở. Luật chưa xác định điều nào chi phối quyền của người đang đứng tên khi họ chuyển từ nhóm này sang nhóm kia.

Các quy định chuyển tiếp từ Điều 253 đến Điều 260 cũng không giải quyết vấn đề này. Chúng xử lý việc chuyển từ các quy định của Luật Đất đai năm 2013 sang luật mới, chứ không xử lý việc một người chuyển nhóm trong thời gian vẫn đứng tên quyền sử dụng đất.

Căn cứ chuyển từ nhóm này sang nhóm khác

Có thêm quốc tịch nước ngoài không nằm trong các căn cứ mất quốc tịch Việt Nam. Căn cứ đầu tiên tại Điều 26 Luật Quốc tịch Việt Nam là được thôi quốc tịch Việt Nam. Điều 27 quy định việc này phải có đơn xin; theo Điều 38, thẩm quyền quyết định thuộc Chủ tịch nước.

Trang tin này đã phân tích riêng vấn đề đó. Đối với quyền về đất đai, điểm liên quan trực tiếp là việc có hộ chiếu thứ hai tự nó không làm thay đổi cách Luật Đất đai phân loại người sử dụng đất.

Luật số 79/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, quy định thêm cách Nhà nước công nhận quốc tịch trong quan hệ với cơ quan có thẩm quyền. Trên lãnh thổ Việt Nam, đối với công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài, Nhà nước chỉ công nhận quốc tịch Việt Nam trong các quan hệ này, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác.

Giấy tờ chứng minh quốc tịch khác với điều kiện sở hữu nhà ở

Theo Điều 3 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, cùng ngày với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, quốc tịch có thể được chứng minh bằng thẻ căn cước, hộ chiếu hoặc giấy tờ khác có giá trị chứng minh quốc tịch.

Điều kiện để sở hữu nhà ở lại cụ thể hơn. Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở. Việc chứng minh quốc tịch chấp nhận nhiều loại giấy tờ, còn điều kiện sở hữu nhà ở nêu trên bắt buộc phải có hộ chiếu Việt Nam đáp ứng các yêu cầu đó.

Người không có các giấy tờ chứng minh quốc tịch theo quy định vẫn được đề nghị xác nhận quốc tịch. Chương IV Nghị định số 191/2025/NĐ-CP cho phép nộp bản khai về nhân thân kèm một trong các giấy tờ cũ thuộc danh mục, trong đó có giấy tờ do chế độ cũ ở miền Nam hoặc chính quyền cũ ở miền Bắc cấp. Hồ sơ được nộp tại Sở Tư pháp cấp tỉnh hoặc cơ quan đại diện nơi người đề nghị cư trú. Việc cấp giấy vẫn phụ thuộc vào kết quả xác minh và các điều kiện của nghị định.

Thừa kế cho thấy hệ quả cụ thể của việc phân nhóm

Với người thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, Điều 37 phân biệt hai trường hợp. Người thuộc diện được sở hữu nhà ở theo Điều 44 được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Người không thuộc diện này được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Khoản 2 Điều 44 xử lý một tình huống khác. Khi người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài tặng cho hoặc để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nhận chỉ được hưởng giá trị và không được cấp giấy chứng nhận.

Nếu tất cả người thừa kế đều là người nước ngoài hoặc không thuộc diện được sở hữu nhà ở nói trên, họ cũng không được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, phần thừa kế không vì thế mà bị mất. Họ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế hoặc tặng cho người đủ điều kiện nhận. Trong thời gian chưa thực hiện, họ có thể nộp hồ sơ nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để ghi vào sổ địa chính, là sổ ghi nhận thông tin đăng ký đất đai.

Điều luật chi phối quyền sau khi chuyển nhóm còn chưa rõ

Việc chuyển nhóm có thể diễn ra theo cả hai chiều. Điều 23 Luật Quốc tịch Việt Nam, được sửa đổi năm 2025, cho phép người đã mất quốc tịch Việt Nam theo Điều 26 xin trở lại quốc tịch Việt Nam. Họ có thể giữ quốc tịch nước ngoài nếu đáp ứng điều kiện và được Chủ tịch nước cho phép.

Người định cư ở nước ngoài được trở lại quốc tịch Việt Nam sẽ thuộc nhóm cá nhân theo Luật Đất đai. Khi đó, họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định chung dành cho cá nhân, nhưng vẫn phải đáp ứng các điều kiện của quy định này.

Luật Đất đai chưa xác định điều luật chi phối quyền của người chuyển nhóm trong khi tiếp tục đứng tên trên giấy chứng nhận. Khi chưa có nghị định hoặc thực tiễn đăng ký làm rõ, cơ quan đăng ký đất đai đang lưu hồ sơ là nơi phải giải đáp việc áp dụng Điều 37 hay Điều 44 cho trường hợp này.