Ngân sách Canada đề nghị gia hạn đến năm 2029 lệnh cấm người nước ngoài mua nhà có sẵn

Ngân sách liên bang Canada, công bố tại Ottawa ngày 5/11/2026, đề nghị gia hạn lệnh cấm người nước ngoài mua nhà có sẵn, thêm 2 năm đến ngày 1/1/2029, đồng thời miễn trừ cho nhà mới. Biện pháp này là đề nghị, không phải luật. Theo luật hiện hành, lệnh cấm sẽ bị bãi bỏ vào ngày 1/1/2027.

Ngân sách đề nghị gia hạn 2 năm và miễn trừ cho nhà mới

Chương 3 của ngân sách nêu biện pháp này trong một câu duy nhất:

Ngân sách 2026 đề nghị gia hạn thêm 2 năm, đến ngày 1/1/2029, lệnh cấm người nước ngoài mua bất động sản nhà ở có sẵn, đồng thời miễn trừ cho bất động sản nhà ở mới.

Đoạn văn nêu mục tiêu là bảo vệ khả năng chi trả nhà ở, bằng cách giữ đại đa số thị trường cho người Canada trong khi mở đường cho đầu tư thêm vào nguồn cung nhà mới. Về thời điểm, đoạn văn có nêu nhưng không cho ngày cụ thể:

Chính phủ liên bang sẽ đề xuất văn bản luật và khởi động quy trình ban hành quy định về thay đổi này trong thời gian ngắn.

Phụ lục 3, danh mục các biện pháp lập pháp, nêu tên Đạo luật và đề nghị trình văn bản luật để kéo dài việc áp dụng Đạo luật đến ngày 1/1/2029. Phụ lục 4, báo cáo tác động, mô tả việc gia hạn là áp dụng cho bất động sản có sẵn và bán lại, và nói lệnh cấm được dỡ bỏ đối với bất động sản nhà ở mới.

Một bài viết trước về quy định mua nhà của người nước ngoài ghi nhận rằng chưa xác lập được từ nguồn chính thức liệu Canada có gia hạn lệnh cấm quá tháng 1/2027 hay không; nay ngân sách đề nghị gia hạn.

Luật đang có hiệu lực

Đạo luật Cấm người không phải người Canada mua bất động sản nhà ở (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, gọi tắt là Đạo luật) có hiệu lực từ ngày 1/1/2023. Theo Điều 149 của Budget Implementation Act, 2024, No. 1 (đạo luật ngân sách năm 2024), Đạo luật bị bãi bỏ vào ngày tròn 4 năm kể từ ngày 1/1/2023, tức 1/1/2027, và Quy định thi hành (Regulations, gọi tắt là Quy định) bị bãi bỏ cùng ngày. Đạo luật và Quy định được đọc theo bản hợp nhất đến ngày 19/10/2026.

Người không phải người Canada (non-Canadian) là cá nhân không phải công dân Canada, không phải thường trú nhân và cũng không được đăng ký theo Đạo luật về người bản địa (Indian Act); định nghĩa còn gồm một số công ty và các cá nhân, tổ chức được quy định (prescribed persons and entities). Lệnh cấm áp dụng với nhà và toà nhà có tối đa 3 đơn vị ở, cùng căn hộ chung cư và các căn tương tự, tại các khu đô thị theo phân loại điều tra dân số (census metropolitan area và census agglomeration).

Vi phạm bị phạt tối đa 10.000 CAD khi bị kết án theo thủ tục rút gọn; sau khi bị kết án, toà án cấp cao của tỉnh bang có thể ra lệnh bán căn nhà theo yêu cầu của Bộ trưởng.

Người tạm trú (temporary resident) có thể mua 1 bất động sản theo các điều kiện được quy định. Với người giữ giấy phép lao động, giấy phép phải còn hiệu lực từ 183 ngày trở lên vào ngày mua. Sinh viên phải có tờ khai thuế đã nộp cho 5 năm liền trước năm mua, có mặt tại Canada từ 244 ngày trở lên trong từng năm của 5 năm đó, và mua với giá không quá 500.000 CAD.

Lệnh cấm cũng không áp dụng khi người không phải người Canada mua nhà cùng vợ, chồng hoặc người chung sống như vợ chồng (common-law partner) thuộc một trong các diện sau: Công dân Canada, thường trú nhân, người được đăng ký theo Đạo luật về người bản địa, người được bảo vệ (protected person) hoặc người tạm trú đáp ứng các điều kiện trên. Chính người được bảo vệ cũng được miễn trừ, cùng các nhóm do Quy định xác định như nhân viên ngoại giao và người xin tị nạn có đơn đủ điều kiện xem xét.

Trong bản hợp nhất tiếng Anh, Đạo luật và Quy định đều không dùng các từ “new” (mới) hay “existing” (có sẵn), và định nghĩa bất động sản nhà ở không phân biệt nhà mới với nhà cũ. Đọc theo văn bản đó, nhà mới hiện nằm trong phạm vi lệnh cấm, và việc Phụ lục 4 nhắc đến dỡ bỏ lệnh cấm đối với nhà mới cũng gợi ý như vậy, tuy không điều khoản nào nói rõ điều đó.

Trong 5 ngoại lệ đối với khái niệm “mua” (purchase) tại Quy định, có 1 ngoại lệ về phát triển: Việc người không phải người Canada có được bất động sản nhà ở nhằm mục đích phát triển (for the purposes of development) không bị coi là mua.

Những điểm ngân sách còn bỏ ngỏ

Chương 3 và Phụ lục 3, 4 không định nghĩa thế nào là bất động sản nhà ở mới, không nêu ngày bắt đầu miễn trừ, và không cho biết việc miễn trừ sẽ nằm trong luật hay trong quy định; Phụ lục 3 chỉ nhắc đến luật đối với việc gia hạn. Từ đó có 3 điểm:

• Một căn bán trước khi hoàn thành, hoặc một căn chưa bán trong toà nhà đã hoàn thiện, có được tính là nhà mới hay không;
• Việc miễn trừ sẽ bắt đầu khi nào: Trước ngày 1/1/2027, cùng lúc với việc gia hạn, hay muộn hơn;
• Quy định hiện đã có ngoại lệ cho việc có được bất động sản để phát triển; việc miễn trừ sẽ đứng cạnh ngoại lệ ấy ra sao.

Hệ quả với người Việt mua nhà

Theo Đạo luật và Quy định, quốc tịch Việt Nam không được miễn trừ. Nếu không phải công dân Canada, thường trú nhân hay người được đăng ký theo Đạo luật về người bản địa, công dân Việt Nam là người không phải người Canada. Trừ khi thuộc một diện ngoại lệ, người ấy nằm trong phạm vi lệnh cấm khi mua nhà tại các khu đô thị theo phân loại điều tra dân số nói trên.

Ngân sách không thay đổi luật đang có hiệu lực, nên một giao dịch mua vào lúc này vẫn thuộc Đạo luật hiện hành, với các mức xử phạt nêu trên.

Nếu đề nghị này trở thành luật, bất động sản nhà ở mới sẽ ra khỏi phạm vi lệnh cấm theo những điều kiện mà ngân sách không nêu, còn nhà có sẵn và nhà bán lại vẫn nằm trong lệnh cấm đến ngày 1/1/2029. Khi chưa có định nghĩa, người mua không thể biết một căn cụ thể nằm ở bên nào của ranh giới.

Những điều bài viết này chưa xác lập

Không đọc được hồ sơ của Hạ viện và Thượng viện khi làm bài này, và Công báo Canada (Canada Gazette) chưa được tra cứu, nên chưa xác lập được liệu từ ngày 5/11 đã có dự luật nào được đệ trình hoặc quy định nào được đề xuất hay chưa.

Cũng chưa xác lập được một hợp đồng mua bán ký vào lúc này nhưng hoàn tất sau ngày 1/1/2027 sẽ được xử lý ra sao.

Bài chỉ dùng các văn bản tiếng Anh. Chương 3 và Phụ lục 3, 4 đã được đọc; các chương còn lại, Phụ lục 1, 2 và bản Tóm tắt Ngân sách (Budget in Brief) được tra cứu theo từ khoá, và không văn bản nào trong số đó dùng cụm “new residential properties”. Thư giới thiệu của ngân sách, phần tổng quan kinh tế và tài khoá, tài liệu bổ sung về thuế và các thông báo về kiến nghị ways and means chưa được mở.