Mua nhà ở Úc có dễ không: Người nước ngoài bị hạn chế mua nhà có sẵn đến 30/6/2029

Quốc tịch Việt Nam tự nó không mang lại ngoại lệ nào trong các cơ chế miễn trừ theo quốc tịch mà Úc, Canada, New Zealand và Singapore dành cho một số người mua nhà. Với công dân Việt Nam, quyền mua và chi phí phát sinh phụ thuộc vào tình trạng cư trú, loại bất động sản, vị trí và thời điểm giao dịch. Cùng là mua nhà ở nước ngoài, nhưng điều kiện tại 4 thị trường này khác nhau rõ rệt.

Úc: Hạn chế mua nhà có sẵn đến 30/6/2029

Theo hướng dẫn tháng 7/2026 của Hội đồng Thẩm định Đầu tư Nước ngoài (FIRB), chính sách của Chính phủ Úc nhìn chung cấm người thuộc diện nước ngoài mua nhà có sẵn từ ngày 1/4/2025 đến 30/6/2029. Chính sách ban đầu dự kiến kết thúc vào tháng 3/2027, sau đó được kéo dài trong ngân sách năm 2026–2027.

Phạm vi hạn chế không bao gồm mọi loại nhà ở. Người thuộc diện nước ngoài vẫn có thể nộp đơn xin mua nhà mới xây, mua nhà trên giấy — tức mua trước khi công trình hoàn thành — hoặc mua đất trống để xây nhà. Một số ngoại lệ đối với nhà có sẵn, như tái phát triển bất động sản đáp ứng điều kiện và nhà ở quy mô thương mại, vẫn phải được phê duyệt.

Người giữ thị thực thường trú không cần xin chấp thuận đầu tư nước ngoài khi mua bất động sản nhà ở. Công dân New Zealand đang giữ hoặc đủ điều kiện được cấp thị thực diện đặc biệt Special Category Visa cũng được miễn thủ tục này.

Với hồ sơ thông thường liên quan đến đất ở không có nhà có sẵn, phí nộp hồ sơ xin phê duyệt đầu tư nước ngoài là 15.600 AUD nếu giá mua nằm trong khoảng từ 75.000 AUD đến 1 triệu AUD.

Nhà thuộc sở hữu nước ngoài nằm trong phạm vi quy định còn chịu phí bỏ trống nhà hằng năm. Để không phải nộp khoản phí này, trong ít nhất 183 ngày của năm tính phí, căn nhà phải có chủ sở hữu hoặc người thân thực sự sinh sống, được cho thuê theo hợp đồng đáp ứng điều kiện, hoặc thực sự được đưa ra cho thuê. Thời hạn thuê phải từ 30 ngày trở lên. Nộp tờ khai phí bỏ trống nhà trễ hạn cũng có thể làm phát sinh nghĩa vụ nộp phí.

Ngoài thuế trước bạ thông thường khi mua bất động sản, các bang còn áp phụ thu theo định nghĩa và điều kiện miễn trừ riêng. Khi giao dịch thuộc phạm vi quy định dành cho người mua nước ngoài, phụ thu tại New South Wales là 9%; tại Victoria và Queensland là 8%.

Canada: Lệnh cấm dự kiến hết hiệu lực ngày 1/1/2027

Đạo luật Cấm người không phải người Canada mua bất động sản nhà ở (Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act) áp dụng với người không thuộc bất kỳ nhóm nào trong 3 nhóm: Công dân Canada, thường trú nhân hoặc người được đăng ký theo Đạo luật về người bản địa (Indian Act).

Phạm vi bất động sản bị hạn chế gồm nhà ở, căn hộ chung cư và các loại nhà tương tự trong các khu đô thị được xác định theo phân loại điều tra dân số. Người vi phạm có thể bị phạt tới 10.000 CAD; toà án cũng có thể ra lệnh bán căn nhà.

Luật dành một số ngoại lệ hẹp cho người lao động và sinh viên. Người có giấy phép lao động hoặc được phép làm việc, với thời hạn còn lại ít nhất 183 ngày, có thể mua 1 bất động sản.

Sinh viên theo học chương trình được cho phép tại một cơ sở giáo dục được chỉ định có thể mua 1 căn nhà giá không quá 500.000 CAD nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện về thuế và thời gian hiện diện. Cụ thể, người mua phải nộp đầy đủ các tờ khai thuế bắt buộc cho 5 năm tính thuế liền trước, đồng thời có mặt tại Canada ít nhất 244 ngày trong từng năm của 5 năm dương lịch liền trước.

Lệnh cấm có hiệu lực từ ngày 1/1/2023. Một đạo luật ngân sách năm 2024 ấn định việc bãi bỏ vào ngày tròn 4 năm, tức 1/1/2027. Trong các hồ sơ chính thức được rà soát để thực hiện bài viết, không tìm thấy dự luật hay quy định kéo dài lệnh cấm qua mốc này.

Được hưởng ngoại lệ ở cấp liên bang không đồng nghĩa với được miễn thuế cấp tỉnh. Mỗi tỉnh có phạm vi áp dụng và điều kiện miễn trừ riêng.

British Columbia thu thêm 20% đối với người mua nước ngoài, tính trên giá trị thị trường hợp lý của phần quyền sở hữu mà người đó mua trong bất động sản nhà ở. Khoản thu áp dụng tại 5 địa hạt vùng: Capital, Fraser Valley, Metro Vancouver, Central Okanagan và Nanaimo, nhưng không bao gồm đất thuộc hiệp ước của cộng đồng bản địa Tsawwassen First Nation.

Tại Ontario, thuế đầu cơ đối với người không cư trú (NRST) áp dụng trên toàn tỉnh, với mức 25% kể từ ngày 25/10/2022.

New Zealand: Người giữ thị thực đầu tư có cơ chế xin chấp thuận riêng

Từ ngày 22/10/2018, người thuộc diện nước ngoài nhìn chung không được mua đất ở tại New Zealand. Tuy nhiên, người đáp ứng tiêu chí cư trú thông thường tại New Zealand không bị xếp vào diện nước ngoài và không cần xin chấp thuận. Nhóm này bao gồm người giữ thị thực cư trú đáp ứng điều kiện về cư trú.

Theo các hiệp định thương mại tự do, công dân Úc và Singapore nhìn chung được mua bất động sản nhà ở thông thường mà không cần xin chấp thuận. Quốc tịch Việt Nam không mang lại ngoại lệ tương đương.

Một sửa đổi có hiệu lực từ ngày 6/3/2026 mở cơ chế xin chấp thuận cho người giữ các thị thực Active Investor Plus, Investor 1 và Investor 2. Văn phòng Đầu tư Nước ngoài New Zealand (OIO) sẽ chấp thuận nếu giao dịch đáp ứng đầy đủ các điều kiện.

Trước hết, giá mua, hoặc tổng giá đất và căn nhà mới xây, phải vượt 5 triệu NZD, đã bao gồm thuế hàng hoá và dịch vụ. Đất phải là đất ở và không đồng thời thuộc diện đất nhạy cảm theo tiêu chí khác; trên đất phải có nhà hoặc sẽ xây nhà mới.

Ngoài ra, nhà đầu tư không được đang sở hữu đất ở đã mua theo cơ chế này, và giao dịch không được trái với lợi ích quốc gia. Người mua chỉ được nắm giữ 1 bất động sản thông qua thị thực đủ điều kiện.

Singapore: Người nước ngoài được mua căn hộ chung cư nhưng chịu thuế cao

Singapore không cấm người nước ngoài mua căn hộ chung cư. Chi phí thuế là điểm khác biệt lớn giữa người mua nước ngoài và thường trú nhân.

Từ ngày 27/4/2023, mức thuế trước bạ bổ sung đối với người mua (ABSD) thông thường dành cho người nước ngoài là 60% khi mua bất kỳ bất động sản nhà ở nào. Đây là khoản thuế bổ sung khi mua nhà, bên cạnh thuế trước bạ thông thường. Với thường trú nhân mua căn nhà đầu tiên, mức ABSD là 5%.

Các hiệp định thương mại tự do tạo ra một số ngoại lệ theo quốc tịch và tình trạng cư trú. Công dân và thường trú nhân của Iceland, Liechtenstein, Na Uy và Thụy Sĩ, cùng công dân Hoa Kỳ, được áp dụng chế độ thuế trước bạ như công dân Singapore thông qua cơ chế miễn, giảm thuế. Việt Nam không nằm trong danh sách này.

Đối với nhà đất — nhà ở gắn với đất, khác với căn hộ chung cư — điều kiện mua chặt hơn. Người thuộc diện nước ngoài, bao gồm cả thường trú nhân, nhìn chung phải được Cơ quan Đất đai Singapore (SLA) chấp thuận, kể cả khi mua tại Sentosa Cove.

Ngoại lệ là nhà đất có quyền sở hữu riêng theo từng đơn vị trong các dự án chung cư đã được phê duyệt.

Những yếu tố quyết định quyền mua và nghĩa vụ thuế

Tình trạng pháp lý của người mua, loại bất động sản, vị trí và ngày giao dịch cùng quyết định hạn chế và mức thuế áp dụng.

Tại Úc, người giữ thị thực thường trú không phải xin chấp thuận đầu tư nước ngoài khi mua nhà ở. Tại Canada, thường trú nhân nằm ngoài phạm vi lệnh cấm mua nhà của liên bang. Tuy vậy, quy định của bang hoặc tỉnh vẫn có thể áp dụng.

Ở Singapore, mức thuế bổ sung thông thường cho thường trú nhân mua căn nhà đầu tiên là 5%. Nghĩa vụ thực tế có thể thay đổi khi mua chung với người khác hoặc khi giao dịch được hưởng cơ chế miễn, giảm.

New Zealand sử dụng tiêu chí cư trú thông thường, thay vì thường trú, để xác định trường hợp không thuộc diện nước ngoài. Cơ chế dành cho người giữ thị thực đầu tư là một thủ tục xin chấp thuận riêng; được mua theo cơ chế này không đồng nghĩa với có tư cách người mua trong nước.

Giới hạn của việc đối chiếu quy định

Các nguồn chính thức mô tả hạn chế của Úc là chính sách chính phủ được thực hiện thông qua quy trình phê duyệt. Việc rà soát phục vụ bài viết không xác định được văn bản pháp lý ban hành chính sách này.

Đối với Canada, nguồn chính thức được rà soát không đủ để xác định liệu nước này có kéo dài lệnh cấm sau tháng 1/2027 hay không.