Người không cư trú thuế bán nhà ở Úc bị khấu trừ 15% giá bán

Khi chủ sở hữu một căn nhà ở Úc, Canada hoặc New Zealand bán nhà mà không cư trú thuế tại nước đó, nhà nước sở tại có thể thu phần của mình ngay từ giá bán, trước khi tiền được chuyển đi. Tại Úc, người mua khấu trừ 15% giá, trừ khi cơ quan thuế chấp thuận một mức thấp hơn.

Tại Canada, người mua chịu trách nhiệm nộp 25% giá, trừ khi người bán đã nộp 25% phần lãi để được cấp giấy chứng nhận. New Zealand khấu trừ khi chủ sở hữu ở nước ngoài bán lại trong vòng 2 năm kể từ khi có được căn nhà.

Úc: 15% giá bán, bất kể giá trị

Cơ chế khấu trừ thuế lãi vốn đối với người không cư trú thuế (foreign resident capital gains withholding) áp dụng cho mọi giao dịch bán bất động sản tại Úc, trừ khi người bán là người cư trú thuế và người mua nhận được giấy chứng nhận miễn khấu trừ (clearance certificate) chậm nhất vào thời điểm tất toán (settlement, khi thanh toán phần còn lại và sang tên).

Người bán không cư trú thuế không được cấp giấy chứng nhận này; cách duy nhất để giảm khoản khấu trừ là có thông báo điều chỉnh (variation) ấn định mức thấp hơn. Cơ quan Thuế Úc (ATO) lưu ý rằng tình trạng cư trú thuế được xét theo tiêu chí riêng, không trùng với tình trạng nhập cư.

Với hợp đồng ký từ ngày 1/1/2025, mức 15% áp dụng cho giá trị của mọi bất động sản; từ ngày 1/7/2017 đến 31/12/2024, mức này là 12,5% và chỉ áp dụng cho bất động sản trị giá từ 750.000 AUD trở lên.

Cơ sở tính thường là giá bán, và người mua nộp khoản tiền này cho ATO chậm nhất vào thời điểm tất toán. Trong ví dụ của chính ATO, một căn hộ của người không cư trú thuế bán với giá 1,2 triệu AUD theo hợp đồng ký sau ngày 1/1/2025 sẽ bị khấu trừ 180.000 AUD nếu chưa có thông báo điều chỉnh.

Người cư trú thuế tránh được khoản khấu trừ bằng giấy chứng nhận miễn khấu trừ, được cấp miễn phí nhưng việc cấp có thể mất tới 28 ngày.

Người không cư trú thuế chịu mức khấu trừ đầy đủ, trừ khi thông báo điều chỉnh đến tay người mua chậm nhất vào thời điểm tất toán. Người bán có thể xin điều chỉnh khi mức 15% là quá cao so với số thuế ước tính phải nộp tại Úc cho giao dịch, chẳng hạn khi giao dịch không phát sinh lãi vốn.

Đơn được nộp ngay sau khi ký hợp đồng, việc xử lý có thể mất tới 28 ngày, và chỉ được xét khi mọi tờ khai thuế đến hạn đã nộp, kể cả tờ khai thu nhập cho thuê nếu căn nhà từng được cho thuê. Phần khấu trừ vượt số thuế phải nộp chỉ được hoàn qua tờ khai thuế tại Úc của năm tính thuế mà hợp đồng được ký.

Úc: Không được miễn thuế nơi ở chính, mức giảm trừ thấp hơn hoặc không có

Khoản khấu trừ là tiền nộp trước cho thuế tính trên phần lãi, và 2 cơ chế giảm thuế dành cho người cư trú thuế phần lớn không áp dụng với người không cư trú thuế. Cơ chế thứ nhất là miễn thuế đối với nơi ở chính.

Người bán không cư trú thuế vào thời điểm chuyển nhượng, tức thời điểm ký hợp đồng nếu bán theo hợp đồng, không được hưởng miễn thuế này đối với giao dịch sau ngày 30/6/2020, kể cả miễn một phần cho những năm đã sống trong căn nhà, trừ khi đáp ứng điều kiện về biến cố đời sống (life events test).

Điều kiện này yêu cầu thời gian người bán là người không cư trú thuế kéo dài liên tục không quá 6 năm, và trong thời gian đó xảy ra một trong các biến cố sau: Người bán, vợ hoặc chồng hay con dưới 18 tuổi mắc bệnh giai đoạn cuối; vợ hoặc chồng hay con dưới 18 tuổi qua đời; hoặc việc bán diễn ra theo một thỏa thuận chính thức sau khi hôn nhân hay quan hệ chung sống tan vỡ.

Người bán đáp ứng điều kiện này cũng có thể dùng quyền miễn thuế làm căn cứ xin điều chỉnh mức khấu trừ.

Người không cư trú thuế cũng không được hưởng đầy đủ mức giảm trừ 50% thuế lãi vốn đối với tài sản có được sau ngày 8/5/2012. Chủ sở hữu là người không cư trú thuế hoặc cư trú tạm thời trong suốt thời gian nắm giữ không được giảm trừ; người từng cư trú trong một phần thời gian đó được giảm trừ theo tỷ lệ tương ứng.

Người thuộc diện nước ngoài (foreign person, theo định nghĩa của luật đầu tư nước ngoài Úc) đã nộp hồ sơ xin chấp thuận mua đất ở từ 19 giờ 30 ngày 9/5/2017 trở đi phải nộp tờ khai mỗi năm trong thời gian sở hữu nhà và có thể phải nộp phí nhà bỏ trống hằng năm.

Phí này áp cho bất kỳ năm tính phí nào trong đó căn nhà không có người ở, không được cho thuê hoặc không thực sự được đưa ra thị trường cho thuê từ 183 ngày trở lên, hoặc khi tờ khai nộp trễ hạn. Với các năm tính phí bắt đầu từ ngày 9/4/2024, mức phí bằng 2 lần phí nộp hồ sơ xin chấp thuận đầu tư nước ngoài. Chủ sở hữu nước ngoài khi bán nhà phải khai báo việc bán vào Sổ đăng ký sở hữu nước ngoài đối với tài sản tại Úc.

Ai được mua nhà có sẵn tại Úc

Từ ngày 1/4/2025, người thuộc diện nước ngoài, kể cả người cư trú tạm thời, nhìn chung bị cấm mua nhà có sẵn. Hướng dẫn tháng 7/2026 của Hội đồng Thẩm định Đầu tư Nước ngoài (FIRB) ghi ngày kết thúc là 30/6/2029 và gọi lệnh cấm là “chính sách của Chính phủ”; chưa xác định được văn bản pháp lý nào ấn định mốc này.

Công dân Úc sống ở nước ngoài, người giữ thị thực thường trú, chẳng hạn thị thực Đổi mới Quốc gia (National Innovation), và công dân New Zealand đang giữ hoặc đủ điều kiện được cấp thị thực diện đặc biệt (Special Category Visa) không phải nộp hồ sơ xin chấp thuận đầu tư nước ngoài.

Như vậy, nhóm này cùng công dân Úc trong nước là thị trường chính của một căn nhà có sẵn do chủ sở hữu nước ngoài bán ra. Các quy định về mua nhà được trình bày trong một bài riêng.

Canada: Giấy chứng nhận, hoặc 25% giá bán

Theo Điều 116 Luật Thuế thu nhập của Canada, người không cư trú chuyển nhượng tài sản chịu thuế tại Canada (taxable Canadian property) phải thông báo cho Cơ quan Thuế Canada (CRA) chậm nhất 10 ngày sau khi chuyển nhượng, hoặc có thể thông báo trước, bằng mẫu T2062.

Giấy chứng nhận tuân thủ (certificate of compliance) được cấp khi người bán nộp 25% phần lãi, tức số tiền thu được trừ giá vốn đã điều chỉnh, hoặc nộp khoản bảo đảm được CRA chấp nhận; hướng dẫn của CRA về nơi ở chính áp khoản nộp trước này cho căn nhà của người không cư trú tại Canada. Thông báo trễ bị phạt 25 CAD mỗi ngày, tối thiểu 100 CAD và tối đa 2.500 CAD.

Nếu không có giấy chứng nhận bao trùm toàn bộ giá, người mua chịu trách nhiệm nộp 25% giá mua, hoặc 25% phần vượt hạn mức ghi trên giấy chứng nhận, chứ không phải 25% phần lãi; khoản này phải nộp trong vòng 30 ngày sau khi kết thúc tháng diễn ra việc mua, và người mua được giữ lại khoản đó từ tiền trả cho người bán.

CRA cho biết mức này là 50% đối với một số loại tài sản; luật áp mức 50% cho tài sản khấu hao là tài sản chịu thuế tại Canada và cho bất động sản không phải tài sản vốn.

Điều này cho thấy phần công trình của một căn nhà cho thuê là tài sản khấu hao, dù chủ sở hữu có trích khấu hao vốn (capital cost allowance) hay không, nên thuộc nhóm 50%, còn phần đất bên dưới vẫn ở mức 25%; không văn bản nào của CRA được đọc cho bài này nói rõ như vậy. Người bán vẫn phải nộp tờ khai thuế tại Canada chậm nhất ngày 30/4 năm sau, kèm giấy chứng nhận.

Canada: Những năm ở nước ngoài làm giảm phần được miễn thuế

Cơ chế miễn thuế nơi ở chính theo Điều 40 của Luật chỉ tính những năm chủ sở hữu cư trú tại Canada. Điểm này đáng chú ý với các gia đình từng là người cư trú tại Canada, chẳng hạn qua các lộ trình đầu tư đã được phân tích trong một bài riêng, rồi rời đi.

Với các giao dịch chuyển nhượng từ ngày 3/10/2016, năm “cộng một” trong công thức chỉ được tính nếu chủ sở hữu cư trú tại Canada trong năm mua nhà. CRA cho biết yêu cầu cư trú này thường khiến người không cư trú không thể dùng cơ chế miễn thuế để loại toàn bộ phần lãi khỏi diện chịu thuế.

Điều này cho thấy một gia đình từng sống trong căn nhà rồi rời Canada sẽ chịu thuế trên phần lãi mà công thức phân bổ cho những năm ở nước ngoài. Một lá thư có chữ ký đính kèm mẫu T2062 có thể giúp giảm khoản nộp trước tương ứng với phần lãi được miễn.

Thuế nhà ở ít sử dụng (Underused Housing Tax), loại thuế liên bang 1% mỗi năm chủ yếu áp dụng với chủ sở hữu là người mang quốc tịch nước ngoài, không còn phải nộp từ năm 2025 theo một đạo luật được chuẩn y (Royal Assent) ngày 26/3/2026.

Nghĩa vụ khai và nộp thuế cho các năm 2022, 2023 và 2024 vẫn còn, và một trang của CRA về mẫu T2062 cho biết CRA có thể từ chối cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu chưa hoàn thành nghĩa vụ khai và nộp loại thuế này. Tại British Columbia, thuế đầu cơ và nhà bỏ trống đối với chủ sở hữu nước ngoài là 3% cho năm 2026 và 4% từ ngày 1/1/2027.

Lệnh cấm liên bang đối với việc người không phải người Canada (non-Canadians) mua nhà ở, có hiệu lực từ ngày 1/1/2023, sẽ bị bãi bỏ vào ngày tròn 4 năm kể từ khi có hiệu lực theo một đạo luật ngân sách năm 2024. Như vậy, tính từ ngày lệnh cấm có hiệu lực, mốc tròn 4 năm là ngày 1/1/2027, cũng là mốc mà Bộ Tài chính Canada và Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC) đưa ra.

New Zealand: Bán trong vòng 2 năm mới bị khấu trừ

Lợi nhuận từ việc bán nhà ở trong thời hạn bright-line là thu nhập chịu thuế, trừ khi thuộc một ngoại lệ hoặc được hưởng cơ chế miễn trừ chuyển tiếp (rollover relief).

Với bất động sản bán từ ngày 1/7/2024, thời hạn này là 2 năm, tính từ ngày người bán được đăng ký là chủ sở hữu khi mua, thường là ngày tất toán, đến ngày người bán ký thỏa thuận bán. Căn nhà được dùng làm nơi ở chính trong hơn một nửa thời hạn, trên hơn một nửa diện tích, được loại trừ, và tài sản thừa kế nằm ngoài quy tắc này.

Thuế khấu trừ đối với đất ở (RLWT) chỉ áp dụng với “người thuộc diện RLWT ở nước ngoài” khi giao dịch nằm trong thời hạn bright-line. Diện này gồm nhiều trường hợp, trong đó có người không phải công dân và không có thị thực diện cư trú (residence class visa), công dân ở nước ngoài liên tục từ 3 năm trở lên, và người giữ thị thực cư trú ở nước ngoài từ 12 tháng trở lên.

Chính luật sư hoặc đơn vị làm thủ tục chuyển nhượng (conveyancer) của người bán khấu trừ khoản thuế khi phần tiền còn lại được thanh toán lúc tất toán.

Khoản khấu trừ là mức thấp nhất trong 3 phép tính: 10% giá bán; phần lãi so với giá mua ban đầu nhân 39% với cá nhân hoặc 28% với công ty, theo một trang của Cơ quan Thuế New Zealand cập nhật lần cuối năm 2021; và giá bán trừ khoản thế chấp tại ngân hàng đã đăng ký ở New Zealand hoặc tổ chức nhận tiền gửi phi ngân hàng được cấp phép, và trừ thuế tài sản địa phương (rates) còn nợ.

Người bán căn nhà đủ điều kiện ngoại lệ nơi ở chính có thể xin giấy chứng nhận miễn RLWT (certificate of exemption) trước ngày tất toán, và phần khấu trừ vượt số thuế phải nộp được hoàn qua tờ khai thuế.

Người ở nước ngoài thường không được mua nhà hoặc đất tại New Zealand; công dân Úc và Singapore là ngoại lệ. Từ ngày 6/3/2026, Điều 19E Luật Đầu tư Nước ngoài mở cơ chế xin chấp thuận cho người giữ “thị thực nhà đầu tư đủ điều kiện”, mà Cơ quan Thông tin Đất đai New Zealand (LINZ) liệt kê là các thị thực Active Investor Plus, Investor 1 và Investor 2, để mua hoặc xây 1 căn nhà có giá trên 5 triệu NZD.

Cùng giao dịch, nhìn từ Việt Nam

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 09/2026/QH16 (văn bản hợp nhất số 112/VBHN-VPQH), có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, đánh thuế cá nhân cư trú trên thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm nhà ở, là thu nhập chịu thuế, và thuế đối với giao dịch chuyển nhượng của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%, không tính trên phần lãi.

Một người là cá nhân cư trú khi có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong 1 năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt, hoặc có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam. Điều kiện này được phân tích trong bài hộ chiếu thứ hai không quyết định cư trú thuế.

Luật không nói mức 2% có áp dụng cho căn nhà bán ở nước ngoài hay không. Đọc cùng nhau, các quy định này cho thấy mức này sẽ áp dụng, và quy định miễn thuế cho nhà ở duy nhất, theo đúng câu chữ của Luật, áp dụng cho trường hợp cá nhân “chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam”.

Nghị định 253/2026/NĐ-CP cho phép trừ số thuế thu nhập cá nhân đã nộp tại nước ngoài vào số thuế phải nộp ở Việt Nam đối với các nước mà Việt Nam đã ký Hiệp định tránh đánh thuế hai lần, theo quy định của Hiệp định. Việc Việt Nam đã ký hiệp định như vậy với Úc, Canada và New Zealand hay chưa, cũng như cách các hiệp định xử lý giao dịch bán nhà, chưa được kiểm tra.

Những điều bài viết này chưa xác lập

Tại Úc, văn bản luật sửa đổi làm căn cứ cho mức khấu trừ năm 2025 chưa được tra cứu, nên các mức nêu trên dựa vào hướng dẫn của ATO.

Tại Canada, 4 điểm chưa được xem xét: Một hiệp định thuế giữa Canada và Việt Nam, nếu có, có miễn cho căn nhà khỏi thủ tục theo Điều 116 không; thuế suất áp lên phần lãi của người không cư trú; thời gian xử lý giấy chứng nhận; và CRA trên thực tế còn từ chối cấp giấy chứng nhận vì thuế nhà ở ít sử dụng của các năm 2022–2024 hay không. Chưa tìm thấy quy định kéo dài lệnh cấm mua nhà sau ngày 1/1/2027, dù chưa rà soát mọi nguồn.

Tại New Zealand, mức 39% và 28% chưa được đối chiếu với Luật Thuế thu nhập, và các quy định xác định thị thực nhà đầu tư đủ điều kiện chưa được đọc.

Với Việt Nam, ngoài các hiệp định thuế, chưa xác định được khoản trừ theo Nghị định 253 có phù hợp với loại thuế tính 2% trên giá thay vì trên phần lãi hay không, cũng như cách khai thuế cho giao dịch bán nhà ở nước ngoài: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế tìm được đối với bất động sản gắn với việc đăng ký biến động theo pháp luật đất đai Việt Nam.

Bài viết không xem xét quy định về chuyển tiền bán nhà về Việt Nam; chuyển vốn xuyên biên giới được trình bày trong một bài riêng. Quy định khấu trừ khi bán nhà tại Hoa Kỳ và các nước khác được trình bày riêng.