Mua bất động sản ở Qatar: Từ 3,65 triệu QAR, chủ sở hữu đủ điều kiện xin giấy phép cư trú với quyền lợi tương tự thường trú, không phải thẻ thường trú

Qatar quy định 2 ngưỡng giá trị bất động sản để chủ sở hữu có thể xin cư trú. Với nhà ở hoặc căn hộ trị giá từ 730.000 riyal Qatar (QAR), chủ sở hữu đủ điều kiện nộp đơn xin giấy phép cư trú không cần người bảo lãnh. Từ mức 3,65 triệu QAR, chủ sở hữu đủ điều kiện xin giấy phép cư trú kèm các quyền lợi tương tự quyền lợi thường trú.

Video · 0:46Xem bản tin video dưới một phútQatar quy định 2 ngưỡng giá trị bất động sản để chủ sở hữu có thể xin cư trú. Từ 730.000 riyal Qatar, chủ sở hữu đủ điều kiện xin giấy phép cư trú không cần người bảo lãnh.

Cả 2 diện này đều thuộc khuôn khổ pháp lý về bất động sản dựa trên Luật số 16 năm 2018. Trong khi đó, Luật số 10 năm 2018 điều chỉnh quy chế thường trú, với các điều kiện xét cấp và ủy ban xét duyệt riêng. Danh sách điều kiện do Bộ Nội vụ công bố không đề cập đến sở hữu bất động sản.

2 luật điều chỉnh, 2 cơ quan phụ trách

Luật số 16 năm 2018 cho phép người không mang quốc tịch Qatar sở hữu bất động sản hoặc có quyền hưởng dụng — tức quyền sử dụng và cho thuê bất động sản — tại các khu vực và theo các điều kiện do Hội đồng Bộ trưởng quy định bằng quyết định. Văn bản hướng dẫn thi hành là Quyết định số 28 năm 2020 của Hội đồng Bộ trưởng.

Quyết định này quy định 2 hình thức nắm giữ bất động sản: quyền sở hữu toàn phần và quyền hưởng dụng. Quyền hưởng dụng có thời hạn tối đa 99 năm, có thể gia hạn và để lại cho người thừa kế.

Khi được ban hành, Quyết định 28/2020 cho phép người không mang quốc tịch Qatar sở hữu toàn phần tại 9 khu vực và hưởng dụng tại 16 khu vực. Họ cũng được phép sở hữu các căn hộ trong khu phức hợp nhà ở và cửa hàng trong khu phức hợp thương mại trên toàn quốc.

Tháng 6/2026, văn bản hướng dẫn thi hành được sửa đổi. Quyết định số 21 năm 2026 của Hội đồng Bộ trưởng, được liệt kê trong danh mục văn bản pháp luật trên trang của Cơ quan Quản lý Bất động sản Qatar (Aqarat) ngày 9/6/2026, sửa đổi Quyết định 28/2020.

Theo báo The Peninsula, Quyết định 21/2026 được đăng trên Công báo số 9 năm 2026 và có hiệu lực từ ngày tiếp theo. Văn bản bổ sung Dự án Khu nghỉ dưỡng và Bãi biển Simaisma, nâng số khu vực được phép sở hữu toàn phần lên 10, đồng thời giao Cục Đăng ký Bất động sản thuộc Bộ Tư pháp thực hiện đăng ký quyền sở hữu và quyền hưởng dụng. Bài báo không đề cập đến các ngưỡng giá trị bất động sản.

Bộ Nội vụ có thẩm quyền xét cấp thẻ thường trú. Theo Luật số 10 năm 2018, Ủy ban Cấp thẻ Thường trú trực thuộc bộ xem xét hồ sơ và kiến nghị để bộ trưởng quyết định.

Quyền lợi ở từng ngưỡng giá trị bất động sản

Trong phần giải đáp được công bố, Aqarat nêu 2 ngưỡng:

• Từ 730.000 QAR: Giấy phép cư trú không cần người bảo lãnh.
• Từ 3,65 triệu QAR: Giấy phép cư trú theo diện bất động sản, kèm các quyền lợi tương tự thường trú, được cơ quan này liệt kê là chăm sóc sức khỏe, giáo dục và đầu tư.

Cả 2 diện đều yêu cầu chủ sở hữu cư trú tại Qatar 90 ngày mỗi năm, liên tục hoặc cộng dồn qua nhiều đợt. Theo Aqarat, Bộ trưởng Nội vụ có thể cấp cho chủ sở hữu và người có quyền hưởng dụng giấy phép cư trú không cần người bảo lãnh, có thời hạn 5 năm và được phép gia hạn.

Cách diễn đạt về ngưỡng giá trị có khác biệt giữa các tài liệu. Aqarat nêu mức từ 730.000 QAR và từ 3,65 triệu QAR, bao gồm cả giá trị bằng đúng ngưỡng. Trong khi đó, tài liệu hướng dẫn của chính phủ về Quyết định 28/2020 yêu cầu giá trị phải cao hơn từng mức.

Với bất động sản dưới 730.000 QAR, người không mang quốc tịch Qatar vẫn có thể mua, nhưng giao dịch đó không đem lại quyền cư trú.

Tài liệu hướng dẫn cũng cho biết có thể đạt ngưỡng 3,65 triệu QAR bằng nhiều bất động sản có tổng giá trị bằng mức này. Tài liệu xác định các quyền lợi ở ngưỡng đó thuộc khoản 2 Điều 7 của Quyết định 28/2020, gồm:

• Chăm sóc sức khỏe.
• Giáo dục.
• Đầu tư vào một số hoạt động kinh tế.

Khi quyết định được ban hành năm 2020, The Peninsula dẫn Reuters và hãng thông tấn nhà nước, quy đổi 2 ngưỡng lần lượt thành khoảng 200.000 USD và 1 triệu USD, đồng thời cho biết diện cư trú ở ngưỡng 730.000 QAR áp dụng cả cho gia đình chủ sở hữu.

Hồ sơ được xử lý thông qua Aqarat. Trang thông tin dành cho nhà đầu tư của cơ quan này mô tả 3 bước:

• Xin chấp thuận sở hữu; chủ đầu tư dự án có thể nộp hồ sơ thay người mua.
• Aqarat xác minh hợp đồng mua bán.
• Nộp yêu cầu xác minh việc đáp ứng các điều kiện cư trú.

Đối với đất trống, người nắm giữ phải xây dựng trong vòng 4 năm kể từ ngày đăng ký, trừ khi được một ủy ban gia hạn.

Điều kiện để được cấp thẻ thường trú

Bộ Nội vụ Qatar công bố 4 điều kiện cấp thẻ theo Luật 10/2018:

• Cư trú hợp pháp 20 năm nếu người nộp đơn sinh ở nước ngoài, hoặc 10 năm nếu sinh tại Qatar.
• Có thu nhập đủ để bảo đảm cuộc sống cho bản thân và gia đình.
• Có tư cách đạo đức tốt, không bị kết án bằng bản án có hiệu lực pháp luật cuối cùng về tội danh bị coi là làm mất danh dự tại Qatar hoặc ở nước ngoài.
• Có đủ kiến thức tiếng Ả Rập.

Bộ cũng liệt kê 6 nhóm được miễn các điều kiện trên:

• Con của phụ nữ Qatar kết hôn với người không mang quốc tịch Qatar.
• Chồng không mang quốc tịch Qatar của phụ nữ Qatar.
• Vợ không mang quốc tịch Qatar của đàn ông Qatar.
• Con của người đã nhập quốc tịch Qatar.
• Người có công lao lớn đối với nhà nước.
• Người có năng lực đặc biệt mà nhà nước cần.

Sở hữu bất động sản không có trong danh sách điều kiện, cũng không có trong danh sách miễn trừ.

Quyền lợi nào tương đồng giữa ngưỡng 3,65 triệu QAR và thẻ thường trú?

Khi đối chiếu, các văn bản nêu một số nhóm quyền lợi tương đồng, nhưng không xác lập rằng phạm vi quyền lợi của 2 diện là như nhau.

Theo các Điều 5 đến 9 của Luật 10/2018, người có thẻ thường trú được hưởng các quyền lợi sau:

• Khám chữa bệnh và học tập tại các cơ sở công lập theo điều kiện do Hội đồng Bộ trưởng quy định.
• Đầu tư không cần đối tác Qatar trong các lĩnh vực do Hội đồng Bộ trưởng chỉ định.
• Sở hữu bất động sản để ở và đầu tư tại các khu vực được quy định.

Vợ hoặc chồng và con dưới 18 tuổi được hưởng cùng các quyền lợi về cư trú, y tế và giáo dục.

Trong khi đó, các quyền lợi được nêu cho ngưỡng 3,65 triệu QAR gồm chăm sóc sức khỏe, giáo dục và đầu tư vào một số hoạt động kinh tế.

Điều kiện duy trì và sử dụng 2 loại giấy tờ cũng khác nhau. Trong thời gian thẻ còn hiệu lực, người có thẻ thường trú được xuất nhập cảnh mà không phải xin phép.

Theo mô tả của Aqarat, giấy phép cư trú theo diện bất động sản có thời hạn 5 năm, có thể gia hạn và yêu cầu người nắm giữ cư trú 90 ngày mỗi năm tại Qatar. Aqarat mô tả các quyền lợi của giấy phép này là tương tự quyền lợi thường trú; cơ quan này không gọi đó là thẻ thường trú.

Những điểm tài liệu chưa làm rõ

Các tài liệu được đối chiếu cho bài viết chưa cho biết thời gian cư trú bằng giấy phép cư trú theo diện bất động sản có được tính vào yêu cầu 20 năm cư trú hợp pháp để xin thẻ thường trú đối với người sinh ở nước ngoài hay không.

Trang của Aqarat về Quyết định 21/2026 cũng không đăng toàn văn quyết định. Vì vậy, từ trang này chưa thể xác nhận văn bản còn thay đổi nội dung nào ngoài những điều chỉnh về danh sách khu vực và đăng ký bất động sản đã được báo chí đưa tin.

Với nhà đầu tư, theo thông tin được công bố, 730.000 QAR là mức tối thiểu để xin giấy phép cư trú không cần người bảo lãnh; 3,65 triệu QAR là mức tối thiểu để xin giấy phép có thêm quyền lợi về chăm sóc sức khỏe, giáo dục và đầu tư vào một số hoạt động kinh tế. Cả 2 diện đều yêu cầu cư trú tại Qatar 90 ngày mỗi năm.

Không ngưỡng giá trị nào trong số này xuất hiện trong các điều kiện hoặc diện miễn trừ mà Bộ Nội vụ công bố cho thẻ thường trú theo Luật 10/2018. Những quy định đó đề cập đến thời gian cư trú, thu nhập, tư cách đạo đức, kiến thức tiếng Ả Rập và 6 nhóm được miễn điều kiện.