Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ qua bất động sản: Khoản đầu tư tối thiểu 400.000 USD phải được đổi sang lira
Edward Nguyen
Nhà thờ Hồi giáo Xanh (Blue Mosque) và Hagia Sophia ở khu Sultanahmet, Istanbul — ảnh minh hoạ.
Người mua phải bán ngoại tệ cho Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ qua ngân hàng trước giao dịch và không được bán bất động sản trong 3 năm; khi sang tên, mỗi bên nộp lệ phí 2%, còn lãi bán lại trong vòng 5 năm có thể chịu thuế.
Người nước ngoài mua bất động sản để xin quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ phải đầu tư ít nhất 400.000 USD hoặc số ngoại tệ tương đương, bán số ngoại tệ này cho Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ thông qua 1 ngân hàng tại nước này trước khi giao dịch, đồng thời chấp nhận không bán bất động sản trong 3 năm. Số USD thu về khi bán sau đó phụ thuộc vào giá bất động sản tính bằng lira Thổ Nhĩ Kỳ (TL) và tỷ giá tại thời điểm bán. Theo tỷ giá của Ngân hàng Trung ương, đồng lira mất hơn 60% giá trị so với USD từ tháng 1/2023 đến tháng 9/2026.
Video · 0:54Xem bản tin video dưới một phútNgười nước ngoài mua bất động sản để xin quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ phải đầu tư ít nhất 400.000 USD hoặc số ngoại tệ tương đương, và bán số ngoại tệ đó cho Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ trước khi giao dịch.
Bất động sản nào đủ điều kiện?
Điều 20 của quy định thi hành Luật Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ yêu cầu khoản đầu tư bất động sản đạt ít nhất 400.000 USD hoặc số ngoại tệ tương đương. Bất động sản phải được đăng ký dưới hình thức quyền sở hữu căn hộ hoặc quyền đối với tầng nhà (floor easement), hoặc là thửa đất có công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi chú không được bán trong 3 năm. Hợp đồng cam kết bán có công chứng đối với bất động sản thuộc hình thức quyền sở hữu căn hộ hoặc quyền đối với tầng nhà cũng có thể đủ điều kiện, nếu người mua trả trước ít nhất 400.000 USD hoặc số ngoại tệ tương đương và có ghi chú cấm chuyển nhượng hoặc hủy bỏ trong 3 năm. Quy định nâng ngưỡng từ 250.000 USD được công bố ngày 13/5/2022 và có hiệu lực từ ngày 13/6/2022. Từ tháng 12/2023, đất trống và đất nông nghiệp không còn đủ điều kiện.
Trước khi giao dịch bất động sản, ngoại tệ phải được bán cho 1 ngân hàng hoạt động tại Thổ Nhĩ Kỳ, sau đó ngân hàng này bán lại cho Ngân hàng Trung ương. Theo hướng dẫn của Ngân hàng Trung ương về các giao dịch này, việc quy đổi áp dụng tỷ giá mua vào theo giờ được công bố gần nhất; khi đã hoàn tất, giao dịch quy đổi không thể đảo ngược hoặc hủy bỏ. Trong trường hợp có yêu cầu, Tổng cục Địa chính xác nhận giá trị bằng giấy xác nhận số tiền đầu tư, căn cứ vào báo cáo định giá do GEDAŞ lập. Tại thời điểm nộp hồ sơ giao dịch bất động sản phục vụ việc xin quốc tịch, giấy xác nhận số tiền đầu tư phải được cấp trong vòng 6 tháng tính đến thời điểm đó. Cả giá kê khai lẫn số tiền chuyển khoản đều phải đạt ngưỡng 400.000 USD.
Các khoản phải trả khi mua
Khi sang tên, bên mua và bên bán mỗi bên phải nộp lệ phí sang tên (tapu harcı) bằng 2% giá kê khai. Giá kê khai không được thấp hơn giá trị tính thuế của bất động sản. Ví dụ, nếu giá kê khai là 19.516.040 lira, tương đương 400.000 USD theo tỷ giá mua vào ngày 25/9/2026 của Ngân hàng Trung ương, và giá trị tính thuế không cao hơn mức này, lệ phí của bên mua sẽ là 390.320,80 lira. Nếu giá kê khai không phản ánh giá thực tế, giá sẽ được xác định lại. Tổng cục Địa chính còn thu phí quỹ quay vòng và thông báo qua tin nhắn; bài viết chưa xác định được mức phí này.
Lần bàn giao đầu tiên của nhà ở hoặc nơi làm việc mới xây có thể được miễn thuế giá trị gia tăng (VAT) nếu bên mua là cá nhân nước ngoài không định cư tại Thổ Nhĩ Kỳ và tiền mua được đưa vào nước này bằng ngoại tệ. Nếu bất động sản đó được bán trong vòng 3 năm, khoản VAT chưa thu cùng tiền lãi hoãn nộp phải được thanh toán trước khi chuyển nhượng. Quy định về VAT không đề cập người xin quốc tịch; chưa xác định được người nộp đơn có được coi là không định cư tại Thổ Nhĩ Kỳ hay không.
Thuế trong thời gian sở hữu
Thuế nhà hằng năm bằng 0,1% giá trị tính thuế của bất động sản, hoặc 0,2% nếu nằm trong địa giới các đô thị lớn. Căn cứ tính thuế là giá trị tính thuế, không phải giá mua. Ngoài ra, thuế nhà ở giá trị cao áp dụng cho phần giá trị tính thuế vượt 17.711.000 lira trong năm 2026, với các thuế suất lũy tiến từng phần là 0,3%, 0,6% và 1%. Người chỉ sở hữu 1 bất động sản nhà ở tại Thổ Nhĩ Kỳ được miễn thuế này; với người có nhiều nhà ở, bất động sản nhà ở có giá trị thấp nhất trong số thuộc diện chịu thuế được miễn. Giá trị tính thuế năm 2026 không được vượt quá 3 lần mức của năm 2025.
Phép tính theo tỷ giá
Tỷ giá mua USD tham khảo của Ngân hàng Trung ương, tính bằng lira cho 1 USD, lần lượt là 18,7029 ngày 2/1/2023; 29,6675 ngày 2/1/2024; 35,2525 ngày 2/1/2025; 42,8810 ngày 2/1/2026 và 48,7901 ngày 25/9/2026.
Trong phép tính giả định sử dụng tỷ giá mua vào tham khảo, 400.000 USD được quy đổi ngày 25/9/2023, đúng 3 năm trước mốc tỷ giá mới nhất, sẽ thành 10.870.040 lira theo tỷ giá 27,1751. Cùng số lira đó, nếu quy đổi theo tỷ giá ngày 25/9/2026, sẽ tương đương 222.792 USD. Để trở lại giá trị quy đổi gộp bằng USD ban đầu, chưa tính thuế, phí, chênh lệch tỷ giá mua bán và bất kỳ khoản thu cho thuê nào, giá trị bất động sản tính bằng lira phải tăng khoảng 79,5%. Đây chỉ là phép tính theo tỷ giá của Ngân hàng Trung ương, không phản ánh diễn biến giá bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ.
Quy định xác định ngưỡng 400.000 USD theo tỷ giá bán ngoại tệ tiền mặt của Ngân hàng Trung ương, trong khi giao dịch quy đổi bắt buộc áp dụng tỷ giá mua vào.
Các khoản phải trả khi bán
Ghi chú hạn chế bán trong 3 năm không cho phép bán bất động sản trong thời gian nắm giữ này. Với cá nhân bán bất động sản ngoài hoạt động kinh doanh, quy định thuế thu nhập đối với lãi chuyển nhượng áp dụng cho các giao dịch bán trong vòng 5 năm kể từ khi mua. Giá vốn được điều chỉnh theo chỉ số giá do pháp luật quy định khi mức tăng của chỉ số đạt từ 10% trở lên; chi phí chuyển nhượng cùng các khoản thuế, phí đã nộp được khấu trừ. Lãi chuyển nhượng chịu thuế suất lũy tiến từ 15% đến 40%. Trong năm 2026, 150.000 lira đầu tiên trong tổng lãi chuyển nhượng của cả năm được miễn thuế. Văn bản pháp luật hợp nhất được rà soát ngày 27/9/2026 vẫn giữ quy định 5 năm. Bên bán cũng phải nộp phần lệ phí sang tên 2% của mình.
Các điều khoản đã rà soát không nêu rõ việc bán sớm sẽ ảnh hưởng thế nào đến quốc tịch; thông tư hướng dẫn thực hiện của Tổng cục Địa chính chưa được rà soát. Các căn cứ chung để hủy bỏ hoặc thu hồi quốc tịch, cùng yêu cầu thanh lý trong vòng 1 năm khi đáp ứng các điều kiện nhất định, đã được trình bày trong bài viết ngày 28/8 của The Legation Times.
Với người mua Việt Nam
Người mang hộ chiếu phổ thông Việt Nam có thể được cấp thị thực điện tử (e-visa) nhập cảnh 1 lần, cho phép lưu trú tối đa 30 ngày. Thổ Nhĩ Kỳ và Việt Nam ký hiệp định tránh đánh thuế hai lần ngày 8/7/2014; hiệp định có hiệu lực ngày 9/6/2017 và được áp dụng từ ngày 1/1/2018. Khoản 1 Điều 13 cho phép quốc gia nơi có bất động sản đánh thuế khoản lãi mà người cư trú tại quốc gia còn lại thu được từ việc bán bất động sản đó. Bài viết chưa xác định được cách Việt Nam thực hiện giảm trừ nghĩa vụ thuế đối với khoản thuế này.
Số liệu thống kê của Thổ Nhĩ Kỳ tính toàn bộ nhà ở bán cho người nước ngoài, không riêng các giao dịch mua để xin quốc tịch. Năm 2025 có 21.534 căn được bán, giảm 9,4%; từ tháng 1 đến tháng 8/2026 có 13.141 căn, giảm 6,3%.
The Legation Times biên soạn nội dung từ tài liệu đã công bố; nội dung tại đây không phải tư vấn pháp lý, tư vấn thuế hay khuyến nghị đầu tư. Trường hợp quý độc giả phát hiện ra sai sót, kính mời quý độc giả gửi yêu cầu đính chính. Với trường hợp liên quan đến quyền sử dụng nội dung, hãy thực hiện gửi yêu cầu gỡ bỏ.
