Bồ Đào Nha nay thu thuế cố định 7,5% với người không cư trú mua nhà

Từ tháng 5/2026, người mua hiện không cư trú và chưa từng cư trú thuế tại Bồ Đào Nha phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản (IMT) theo mức cố định 7,5% khi mua nhà ở, không được hưởng các khoản miễn, giảm thông thường; biểu thuế thông thường bắt đầu từ 1%. Nếu người mua trở thành đối tượng cư trú trong vòng 2 năm, hoặc cho thuê với giá thuê có trần trong 3 năm thuộc 5 năm đầu, cơ quan thuế hủy phần chênh lệch theo yêu cầu.

Síp, Malta và Thụy Sĩ có chế độ cấp phép áp dụng với người mua sống tại Việt Nam.

7 quốc gia trong một bảng

Bảng so sánh giả định một công dân Việt Nam sống tại Việt Nam, mua nhà đứng tên cá nhân và không theo bất kỳ diện cư trú đầu tư nào, căn cứ các quy định có hiệu lực ngày 9/10/2026. Các vấn đề cư trú thông qua mua bất động sản, mức thuế chuyển nhượng 15% mà Hy Lạp công bố với người mua nước thứ ba và ngưỡng 700.000 EUR cho quy chế thuế đặc biệt của Malta được đề cập trong các bài riêng.

Bồ Đào Nha: Cư trú, không phải quốc tịch, quyết định mức thuế

Sắc luật số 97/2026, công bố ngày 20/5/2026, bổ sung mức thuế này vào Điều 17 Bộ luật IMT, áp dụng khi người không cư trú mua một tòa nhà hoặc căn hộ ở đô thị dành riêng để ở, kèm 3 ngoại lệ. Người mua từng là đối tượng cư trú thuế tại Bồ Đào Nha nộp mức thuế thông thường theo chính sắc luật này, như công văn ngày 4/9/2026 của cơ quan thuế xác nhận.

Hai ngoại lệ còn lại áp dụng sau khi mua. Nếu người mua trở thành đối tượng cư trú thuế trong vòng 2 năm, hoặc trong vòng 6 tháng cho thuê để ở với giá thuê hằng tháng không quá 2,5 lần mức lương tối thiểu năm 2026, trong ít nhất 36 tháng thuộc 5 năm đầu, cơ quan thuế sẽ hủy theo yêu cầu phần chênh lệch giữa khoản 7,5% đã nộp và mức thuế thông thường.

Đơn đề nghị phải được nộp trong vòng 6 tháng kể từ khi trở thành đối tượng cư trú hoặc ký hợp đồng thuê.

Biểu thuế thông thường cho nhà không phải nơi ở thường xuyên của người mua bắt đầu từ 1% với 106.346 EUR đầu tiên, tăng dần theo thuế suất biên đến 8%, rồi chuyển sang mức duy nhất 6% với nhà trị giá từ 633.931 EUR đến 1.150.853 EUR và mức duy nhất 7,5% với phần trên.

Tính theo các mức này, người không cư trú mua một căn hộ 500.000 EUR nay nộp 37.500 EUR tiền IMT, so với khoảng 27.300 EUR theo biểu thông thường; trên 1.150.853 EUR, mức thuế là 7,5% trong cả hai trường hợp. Thuế tem 0,8% được thu trên giao dịch mua.

Đầu mối liên hệ của cơ quan đăng ký đất đai Bồ Đào Nha, trong một câu trả lời không ghi ngày do Hiệp hội Đăng ký Đất đai châu Âu công bố, cho biết nước này không đặt giới hạn nào với người mua nước ngoài.

Chính quyền địa phương thu thuế bất động sản hằng năm (IMI) từ 0,3% đến 0,45% giá trị tính thuế, và tại các khu vực chịu áp lực đô thị có thể thu thêm tới 25% với nhà không cho thuê và không phải nơi ở thường xuyên của chủ sở hữu. Thuế bổ sung AIMI đánh vào bất động sản nhà ở trên 600.000 EUR mỗi cá nhân, từ 0,7% tăng đến 1,5%, bất kể chủ sở hữu cư trú ở đâu.

Tây Ban Nha: Khu vực quốc phòng và dự luật thuế 100% đã chấm dứt

Chưa tìm thấy quy định chung nào buộc phải xin phép khi mua nhà tại Tây Ban Nha, nhưng một đạo luật quốc phòng năm 1975 yêu cầu phép của quân đội khi cá nhân nước ngoài, trừ công dân EU, mua bất động sản tại các khu vực hạn chế quyền sở hữu của người nước ngoài. Tiêu chí là quốc tịch, nên quy định này áp dụng với người mua Việt Nam dù họ sống ở đâu.

Theo quy chế năm 1978, các khu vực này gồm mọi hòn đảo, 6 vùng trên đất liền, trong đó có Galicia và hai dải biên giới trên bộ, cùng các vùng lãnh thổ ở Bắc Phi, nhưng không gồm khu đô thị hiện hữu của các thị trấn xa biên giới. Giấy phép phải được xuất trình cho công chứng viên và cơ quan đăng ký; giao dịch thiếu giấy phép bị vô hiệu.

Mua nhà đã qua sử dụng chịu thuế chuyển nhượng của vùng tự trị: 6% ở Madrid; ở Catalonia 10% đến 600.000 EUR, tăng theo biểu đến 13%, và 20% với “người nắm giữ lớn”, tức người sở hữu trên 10 căn nhà hoặc trên 1.500 m² nhà ở tại Catalonia.

Hằng năm, chủ sở hữu không cư trú nộp thuế bất động sản của chính quyền địa phương (IBI) từ 0,4% đến 1,10% giá trị địa chính, và thuế thu nhập trên khoản thu nhập ước định bằng 2% giá trị đó, hoặc 1,1% nếu giá trị đó được điều chỉnh gần đây, với thuế suất 24% cho người cư trú ngoài EU và Khu vực Kinh tế châu Âu (EEA), không được trừ chi phí, theo Cơ quan Thuế Tây Ban Nha.

Thuế tài sản áp dụng với tài sản tại Tây Ban Nha trên 700.000 EUR, từ 0,2% đến 3,5% hoặc theo quy định của vùng.

Một dự luật trình tháng 5/2025 dự kiến đánh thuế 100% khi cá nhân và tổ chức không cư trú tại EU mua bất động sản tại Tây Ban Nha, trừ đi thuế chuyển nhượng đã nộp. Dự luật chưa qua được bước xem xét đầu tiên tại phiên toàn thể, và Hạ viện ghi nhận dự luật đã chấm dứt từ ngày 6/10/2026, ngày sắc lệnh giải tán Quốc hội được công bố; bầu cử được ấn định vào ngày 29/11.

Sắc luật Hoàng gia số 29/2026, có hiệu lực từ ngày 8/10 và đang chờ Hạ viện phê chuẩn, không có loại thuế này, theo kết quả tra cứu văn bản.

Nếu được phê chuẩn, sắc luật cho phép chính quyền địa phương tại các thị trường nhà ở căng thẳng thu thêm tới 50% IBI với nhà bỏ trống lâu dài, trong đó việc sử dụng làm nhà thứ hai được coi là lý do chính đáng cho tối đa 4 năm bỏ trống, và từ năm 2027 thay mức thu nhập ước định cố định bằng biểu từ 1,1% đến 3%. Điều này cho thấy biểu mới cũng sẽ áp dụng với chủ sở hữu không cư trú, vốn bị đánh thuế trên khoản thu nhập ước định đó.

Ý: Điều kiện có đi có lại dường như được đáp ứng theo hướng dẫn chung của bộ

Chưa tìm thấy thủ tục cấp phép nào tại Ý, nhưng các quy định mở đầu của Bộ luật Dân sự Ý chỉ cho người nước ngoài hưởng quyền dân sự của công dân “với điều kiện có đi có lại” (Điều 16), điều kiện mà người cư trú hợp pháp không phải đáp ứng.

Hướng dẫn của Bộ Ngoại giao Ý cho biết không cần kiểm tra điều kiện này với công dân các nước có hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư với Ý, trong phạm vi các vấn đề hiệp định điều chỉnh, và xếp bất động sản vào các hình thức đầu tư phổ biến. Trang thông tin về Việt Nam của bộ liệt kê một hiệp định như vậy, ký năm 1990 và có hiệu lực từ năm 1994, nhưng không nói gì cụ thể về bất động sản.

Vì Việt Nam có một hiệp định như vậy, có thể suy ra bộ này sẽ coi người mua Việt Nam là đáp ứng điều kiện. Bản hướng dẫn tự nêu rằng mình không có giá trị pháp lý, dữ liệu tệp cho thấy trang về Việt Nam được sửa lần cuối năm 2020, và trang này ghi rằng hiệp định bảo hộ đầu tư EU – Việt Nam, khi có hiệu lực, sẽ chấm dứt hiệp định với Ý.

Mua từ người bán là cá nhân phải nộp thuế đăng ký 9%, tối thiểu 1.000 EUR, cộng 100 EUR thuế cố định (Cơ quan Thu ngân sách Ý).

Thuế bất động sản của chính quyền địa phương (IMU) miễn cho nơi ở chính, trừ nhà hạng sang, nơi chủ sở hữu đăng ký cư trú và thực sự sinh sống. Như vậy, nhà của người không cư trú chịu thuế suất dành cho các công trình khác, 0,86% theo mức chuẩn và tối đa 1,06%, hoặc 1,14% ở địa phương đã gộp một khoản phụ thu cũ (Bộ Kinh tế và Tài chính Ý).

Pháp: Khoảng 6% thuế khi mua và thuế tài sản trên bất động sản

Chưa thu được văn bản chính thức nào cho biết cá nhân nước ngoài có cần xin phép khi mua nhà tại Pháp hay không. Các văn bản thuế đã tham khảo nêu cách đánh thuế chủ sở hữu có nơi cư trú thuế ở nước ngoài mà không nhắc đến giấy phép.

Các tỉnh thu thuế chuyển nhượng từ 3,80% đến 5,00% với nhà đã qua sử dụng, theo bảng thuế suất ngày 1/6/2026 của cơ quan thuế; mức 5% được phép áp dụng với chứng thư ký đến ngày 31/3/2028.

Cộng thêm thuế của xã 1,20% và khoản thu của nhà nước bằng 2,37% thuế của tỉnh, tổng cộng khoảng 6,3% ở mức 5%, theo Hội đồng Công chứng Tối cao (Conseil supérieur du notariat), tổ chức nghề nghiệp của công chứng viên. Chưa tìm thấy mức 1,20% trong văn bản chính thức.

Chủ sở hữu nộp thuế bất động sản, và nhà thứ hai còn chịu thuế nhà ở, với khoản phụ thu từ 5% đến 60% mà 1.666 trong số 3.689 xã đủ điều kiện tại các thị trường căng thẳng áp dụng trong năm 2026.

Thuế tài sản bất động sản (IFI) áp dụng khi giá trị ròng của bất động sản vượt 1,3 triệu EUR, từ 0,5% đến 1,5% đối với phần giá trị vượt 800.000 EUR; chủ sở hữu có nơi cư trú thuế ở nước ngoài chỉ nộp trên bất động sản tại Pháp, và cơ chế trần thuế chỉ dành cho người có nơi cư trú thuế tại Pháp (service-public).

Thụy Sĩ: Nhà nghỉ dưỡng trong hạn ngạch

Theo Lex Koller, luật liên bang về việc người ở nước ngoài mua bất động sản, công dân các nước không thuộc EU và Hiệp hội Thương mại Tự do châu Âu (EFTA) mà không có quyền định cư phải xin giấy phép của bang (BewG). Văn phòng Tư pháp Liên bang cho biết trong báo cáo tham vấn rằng về nguyên tắc người nước ngoài sống ở nước ngoài không được mua nơi ở chính, và trong phần hỏi đáp rằng việc mua nhà để cho thuê hoặc đầu tư bị loại trừ.

Người mua sống tại Việt Nam chỉ còn 2 lựa chọn: Nhà nghỉ dưỡng hoặc căn hộ khách sạn (aparthotel) tại các địa điểm du lịch do 1 trong 17 bang chỉ định, trong mức trần toàn quốc 1.500 giấy phép mỗi năm (từ năm 2014 mới dùng khoảng một phần ba, và bang, xã có thể hạn chế thêm hoặc tạm dừng), hoặc nhà thứ hai tại nơi người mua có quan hệ đặc biệt gắn bó.

Nhà nghỉ dưỡng theo quy tắc chung có diện tích ở tối đa 200 m², mỗi gia đình một căn, đứng tên người mua, không được cho thuê quanh năm và không mang lại quyền cư trú.

Một đợt tham vấn về việc thắt chặt luật diễn ra từ ngày 15/4 đến 15/7/2026; dự thảo sẽ giảm một nửa mức trần và buộc công dân nước thứ ba xin phép khi mua nơi ở chính. Đến ngày 9/10, trang sửa đổi luật của Văn phòng Tư pháp Liên bang liệt kê các ý kiến tham vấn nhưng chưa có dự luật nào được trình Quốc hội.

Ngoài ra, tháng 9/2026, Hội đồng Quốc gia thông qua điểm thứ nhất của một kiến nghị nhằm đảo ngược các lần nới lỏng trong 40 năm, trái với khuyến nghị của Hội đồng Liên bang; kiến nghị hiện nằm tại một ủy ban của Hội đồng các Bang.

Thuế chuyển nhượng của bang, khi tính theo tỷ lệ, từ 1% đến 3,3%; 8 bang, trong đó có Zurich và Ticino, chỉ thu lệ phí (Cục Thuế Liên bang). Chủ sở hữu không có nơi cư trú thuế tại Thụy Sĩ phải nộp thuế tại bang nơi có bất động sản, gồm thuế tài sản và, ở hơn một nửa số bang, thuế bất động sản từ 0,1‰ đến 3‰.

Cho đến ngày 1/1/2029, khi các bang có thể chuyển sang đánh thuế nhà thứ hai, nhà thứ hai mà chủ sở hữu giữ để tự dùng bị đánh thuế trên giá trị cho thuê ước định. Điều này cho thấy loại thuế này cũng áp dụng với người không cư trú, dù chưa tìm thấy văn bản nào nói rõ điều đó.

Síp: Giấy phép của Hội đồng Bộ trưởng

Theo Chương 109, bản hợp nhất trên cơ sở dữ liệu pháp luật của Hiệp hội Luật sư Síp, “người nước ngoài”, khái niệm không bao gồm công dân EU, không được mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản, trừ trường hợp thừa kế, nếu chưa có phép trước của Hội đồng Bộ trưởng, và việc đăng ký trái quy định này bị vô hiệu. Các quy định năm 1990 và 1997 cho phép mua một căn hộ hoặc nhà để người mua tự ở, trên diện tích đất tối đa 3 donum.

Đầu mối liên hệ của cơ quan đăng ký đất đai Síp, trong một câu trả lời không ghi ngày do Hiệp hội Đăng ký Đất đai châu Âu công bố, quy đổi mức này thành 4.014 m² và cho biết mỗi cặp vợ chồng chỉ được cấp một giấy phép.

Cũng theo câu trả lời này, kể từ một thông báo của bộ năm 2012, người mua ngoài EU có thể mua hơn một đơn vị nhà ở, chẳng hạn 2 căn trong cùng một dự án, và hồ sơ được nộp qua Trưởng Hành chính quận sau khi ký hợp đồng mua bán.

Lệ phí chuyển nhượng là 3% cho phần đến 85.000 EUR, 5% cho phần đến 170.000 EUR và 8% với phần trên, giảm một nửa trong mọi trường hợp và không thu nếu đã nộp thuế GTGT (Cục Đất đai và Đo đạc). Thuế tem đã bị bãi bỏ từ ngày 1/1/2026 theo Luật 239(I)/2025, văn bản đăng trên CyLaw. Thuế bất động sản quốc gia đã bị bãi bỏ từ năm 2017.

Malta: Giấy phép của bộ trưởng ngoài các khu vực chỉ định

Malta coi mọi cá nhân không phải công dân Malta hoặc một nước EU khác, trừ người có quy chế cư trú dài hạn, là “người không cư trú”, và người này không được mua hoặc nhận chuyển nhượng bất động sản nếu không có giấy phép của Bộ trưởng Tài chính (Chương 246).

Bộ trưởng không được từ chối cấp phép khi căn nhà sẽ là nơi ở của người mua và gia đình, người mua không sở hữu bất động sản nào khác tại Malta, và giá trị nhà đạt mức tối thiểu đặt ra năm 1999 (70.000 EUR với căn hộ và 117.000 EUR với bất động sản khác theo mức quy đổi sang euro năm 2007), được điều chỉnh theo một chỉ số giá lấy năm 2004 làm gốc, ở mức 287,89 vào ngày 1/4/2026.

Chưa xác lập được các mức hiện hành bằng euro.

Bộ trưởng vẫn có thể từ chối bất động sản mà ông cho là có giá trị lịch sử. Căn nhà chỉ được dùng làm nơi ở của gia đình và phải mua trong vòng 6 tháng. Không cần giấy phép tại 27 Khu vực Chỉ định Đặc biệt.

Thuế chuyển nhượng là 5%. Mức 3,5% và khoản miễn cho người mua nhà lần đầu trên 200.000 EUR đầu tiên chỉ dành cho người mua không cần giấy phép, và không áp dụng với người không cư trú mua trong khu vực chỉ định (Chương 364).

Những điều bài viết này chưa xác lập

Chưa xác lập được ngày cụ thể trong tháng 5/2026 mà mức thuế của Bồ Đào Nha bắt đầu áp dụng. Kết luận rằng không có quy định chung về giấy phép dựa vào câu trả lời của cơ quan đăng ký đất đai đối với Bồ Đào Nha, và dựa vào các văn bản đã tham khảo đối với Tây Ban Nha và Ý.

Với Tây Ban Nha, chưa xác lập được Hạ viện có phê chuẩn Sắc luật Hoàng gia số 29/2026 hay không, cơ quan nào hiện cấp phép của quân đội, những địa phương nào nằm trong các khu vực hạn chế, hay thuế suất ngoài Madrid và Catalonia. Mối liên hệ giữa việc dự luật chấm dứt và việc giải tán Quốc hội chỉ dựa trên sự trùng ngày.

Với Ý, chưa xác lập được liệu Hiệp định bảo hộ đầu tư EU – Việt Nam đã có hiệu lực hay chưa, và trang thông tin của Ý về Việt Nam còn cập nhật hay không.

Với Pháp, chưa thu được văn bản chính thức về việc cấp phép; mức 1,20% của xã dựa trên số liệu của giới công chứng, và cơ quan thuế ghi khoản thu của nhà nước là 2,37% hoặc 2,14%.

Chưa tìm thấy văn bản nào nói thuế trên giá trị cho thuê ước định của Thụy Sĩ áp dụng với chủ sở hữu không cư trú, và các mốc thời gian của kiến nghị tại Thụy Sĩ được quy đổi từ nguồn dữ liệu của quốc hội.

Điều kiện cụ thể năm 2026 cho mức thu nhập ước định 1,1% của Tây Ban Nha và các vế chi tiết của tiêu chí người nắm giữ lớn ở Catalonia chưa được làm rõ.

Ở Síp, mức quy đổi 4.014 m², chính sách về số đơn vị và thủ tục dựa trên câu trả lời của cơ quan đăng ký đất đai, và các bậc giá trị được ghép với mức lệ phí theo thứ tự xuất hiện trong văn bản của cơ quan này. Chưa tìm thấy thông báo của Cục Thuế về thuế tem hay số liệu về các khoản thu của chính quyền địa phương.

Các mức ngưỡng hiện hành bằng euro của Malta và việc Malta có thu thuế hằng năm với bất động sản nhà ở hay không chưa được xác lập.