Định cư châu Âu: Hy Lạp, Síp và Malta vẫn chấp nhận mua nhà để xét cư trú sau khi Latvia bỏ diện này

Từ năm 2023, một số chính phủ châu Âu đã đóng diện cư trú đầu tư hoặc loại bất động sản khỏi các lựa chọn đầu tư được chấp nhận. Latvia là trường hợp mới nhất. Luật Nhập cư mới, có hiệu lực từ 15/9/2026, không liệt kê việc mua bất động sản và khoản nợ thứ cấp tại ngân hàng trong các căn cứ cấp mới giấy phép cư trú diện nhà đầu tư.

Trong 9 diện cư trú đầu tư cấp quốc gia tại Liên minh châu Âu (EU) có văn bản chính thức đọc được để thực hiện bài viết, Hy Lạp, Síp và Malta vẫn chấp nhận mua nhà trực tiếp. Các lựa chọn này đi kèm điều kiện về khoản đầu tư và người nộp hồ sơ.

Những thay đổi đối với diện cư trú đầu tư

Ireland đóng Chương trình Nhà đầu tư Nhập cư khi kết thúc ngày làm việc 15/2/2023, theo Bộ Tư pháp. Các hồ sơ đã nộp tiếp tục được xem xét.

Tại Bồ Đào Nha, diện chuyển vốn và cả 2 diện đầu tư bất động sản bị loại khỏi cơ chế cấp giấy phép cư trú diện nhà đầu tư từ 7/10/2023. Cơ quan di trú AIMA hiện nêu rõ khoản đầu tư không được hướng vào bất động sản, dù trực tiếp hay gián tiếp.

Hà Lan bãi bỏ căn cứ cấp quyền cư trú cho nhà đầu tư nước ngoài giàu có từ 17/4/2024. Tại Tây Ban Nha, Luật Tổ chức 1/2025 bãi bỏ nội dung của toàn bộ các điều khoản về nhà đầu tư trong luật năm 2013, không chỉ điều khoản về bất động sản. Thay đổi có hiệu lực từ 3/4/2025. Hồ sơ nộp trước ngày này được giải quyết theo quy định cũ.

Tại Latvia, Luật Nhập cư mới được thông qua ngày 20/8/2026, thay thế luật năm 2002. Luật cũ cho phép xin giấy phép bằng bất động sản trị giá tối thiểu 250.000 euro hoặc khoản nợ thứ cấp tại ngân hàng Latvia trị giá 280.000 euro. Khoản nợ thứ cấp là khoản cho ngân hàng vay, được trả sau các chủ nợ khác.

Cả 2 hình thức này đều không nằm trong danh sách căn cứ xét hồ sơ mới của luật mới. Tuy vậy, người đang giữ giấy phép vẫn có cơ chế chuyển tiếp để xin cấp lại giấy phép với thời hạn tối đa 5 năm. Họ phải đồng thời đáp ứng 3 điều kiện. Hồ sơ phải được nộp khi giấy phép hiện tại còn hiệu lực. Khoản đầu tư phải tiếp tục đáp ứng các điều kiện cũ. Người nộp hồ sơ cũng phải thực hiện các khoản thanh toán theo quy định chuyển tiếp.

Các trang tiếng Anh của cơ quan di trú Latvia, được cập nhật lần cuối vào tháng 4/2022, vẫn mô tả những yêu cầu cũ.

Tại Hungary, cơ quan di trú liệt kê 2 lựa chọn đầu tư cho giấy phép cư trú diện nhà đầu tư khách mời; cả 2 đều không phải mua bất động sản trực tiếp. Ở Luxembourg, ủy ban của Quốc hội đã kiến nghị bãi bỏ giấy phép cư trú diện nhà đầu tư ngày 16/9/2026, nhưng Quốc hội Luxembourg chưa biểu quyết.

Quốc tịch theo đầu tư cũng bị thu hẹp

Những thay đổi không chỉ diễn ra với quyền cư trú. Síp chấm dứt chương trình quốc tịch theo đầu tư ngày 1/11/2020. Bulgaria bãi bỏ các quy định tương ứng vào tháng 4/2022.

Theo thông cáo báo chí của Tòa án Công lý Liên minh châu Âu, ngày 29/4/2025, Tòa xác định Malta không được cấp quốc tịch để đổi lấy các khoản thanh toán hoặc đầu tư ấn định trước. Malta sau đó đã loại bỏ diện này.

Hy Lạp, Síp và Malta vẫn chấp nhận mua nhà

Hy Lạp nâng ngưỡng đầu tư theo Luật 5100/2024, có hiệu lực từ 5/4/2024. Thông tư của bộ ban hành ngày 21/4/2026 xác nhận mức 800.000 euro tại Attica, đơn vị hành chính vùng Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có trên 3.100 cư dân. Các khu vực còn lại áp dụng mức 400.000 euro.

Ở cả 2 ngưỡng này, khoản đầu tư phải tập trung vào 1 bất động sản. Bất động sản đã xây dựng hoặc được cấp phép xây dựng phải có ít nhất 120 m² diện tích chính.

Mức 250.000 euro hiện chỉ áp dụng cho việc chuyển đổi công năng công trình sang nhà ở hoặc phục hồi công trình được bảo tồn. Hy Lạp cấm cho thuê ngắn hạn qua các nền tảng.

Síp cấp quyền thường trú với khoản đầu tư tối thiểu 300.000 euro, cộng thuế giá trị gia tăng nếu thuộc trường hợp phải nộp, theo Thứ Bộ Di trú. Khoản đầu tư có thể là nhà mới mua từ chủ đầu tư, bất động sản khác, vốn góp doanh nghiệp hoặc chứng chỉ quỹ tại Síp. Chứng chỉ quỹ xác nhận phần vốn nhà đầu tư góp vào quỹ.

Ngoài khoản đầu tư, người nộp hồ sơ phải chứng minh thu nhập hằng năm 50.000 euro. Mức yêu cầu tăng thêm 15.000 euro nếu có vợ hoặc chồng đi cùng, và 10.000 euro cho mỗi con chưa thành niên.

Nguồn thu nhập được chấp nhận phụ thuộc vào hình thức đầu tư. Với lựa chọn mua nhà mới, thu nhập phải đến từ nước ngoài. Với các lựa chọn còn lại, thu nhập có thể đến một phần hoặc toàn bộ từ Síp.

Malta chấp nhận cả mua và thuê nhà trong chương trình thường trú. Theo Residency Malta, nhà mua phải có giá trị tối thiểu 375.000 euro; nhà thuê phải có tiền thuê tối thiểu 14.000 euro mỗi năm. Người tham gia phải duy trì bất động sản đủ điều kiện trong 5 năm, sau đó vẫn phải duy trì một bất động sản để ở.

Người nộp hồ sơ còn phải đóng góp 37.000 euro cho chính phủ, trả phí hành chính 60.000 euro và quyên góp 2.000 euro. Yêu cầu về tài sản có 2 phương án. Phương án thứ nhất là sở hữu 500.000 euro, trong đó có 150.000 euro tài sản tài chính. Phương án thứ hai là sở hữu 650.000 euro, trong đó có 75.000 euro tài sản tài chính.

Các lựa chọn không qua mua bất động sản trực tiếp

Tại Bồ Đào Nha, những lựa chọn thông thường còn lại gồm tạo 10 việc làm hoặc đầu tư 250.000 euro cho nghệ thuật hay di sản văn hóa. Đầu tư vào nghiên cứu có ngưỡng 500.000 euro, giảm còn 400.000 euro tại khu vực có mật độ dân số thấp.

Nhà đầu tư cũng có thể đầu tư 500.000 euro vào quỹ không đầu tư bất động sản. Một lựa chọn khác là góp 500.000 euro vào vốn doanh nghiệp, tạo 5 việc làm thường xuyên và duy trì các việc làm đó ít nhất 3 năm.

Thị thực nhà đầu tư của Italy chấp nhận khoản đầu tư 250.000 euro vào doanh nghiệp khởi nghiệp đổi mới sáng tạo hoặc 500.000 euro vào doanh nghiệp Italy. Hai lựa chọn khác là quyên góp 1 triệu euro hoặc mua 2 triệu euro trái phiếu chính phủ.

Tại Hungary, đầu tư qua quỹ bất động sản vẫn được tính, còn trang của cơ quan di trú không liệt kê lựa chọn mua bất động sản trực tiếp. Theo cơ quan di trú, một lựa chọn là đầu tư 250.000 euro vào chứng chỉ của quỹ bất động sản đã đăng ký và nắm giữ trong 5 năm.

Lựa chọn còn lại tại Hungary là quyên góp 1 triệu euro cho một cơ sở giáo dục đại học do quỹ tín thác vì lợi ích công duy trì hoạt động.

Luật mới của Latvia giữ lại hình thức góp vốn doanh nghiệp ở mức 50.000 euro hoặc 100.000 euro, tùy quy mô doanh nghiệp và số thuế doanh nghiệp nộp hằng năm. Thời hạn giấy phép theo hình thức này nay tối đa 2 năm, thay cho 5 năm.

Latvia đồng thời bổ sung lựa chọn đầu tư ít nhất 150.000 euro trong ít nhất 5 năm thông qua một công ty quản lý quỹ đầu tư thay thế do nhà nước thành lập. Cả 2 diện tại Latvia đều yêu cầu nộp thêm 10.000 euro cho nhà nước.

Quy định nhập tịch Bồ Đào Nha đối với công dân Việt Nam

Luật Tổ chức 1/2026 của Bồ Đào Nha, có hiệu lực từ 19/5/2026, yêu cầu 10 năm cư trú hợp pháp trước khi nhập tịch đối với công dân các nước ngoài EU mà tiếng Bồ Đào Nha không phải ngôn ngữ chính thức. Thời hạn đối với các nhóm còn lại là 7 năm.

Tiêu chí của luật là tư cách ngôn ngữ chính thức của tiếng Bồ Đào Nha. Hiến pháp Việt Nam xác định tiếng Việt là ngôn ngữ quốc gia, nên công dân Việt Nam thuộc nhóm áp dụng thời hạn 10 năm.

Các thủ tục quốc tịch đang được giải quyết tiếp tục áp dụng quy định trước đó.

Hướng dẫn chính thức tại 2 quốc gia vẫn chậm cập nhật so với luật. Trang tiếng Anh về Golden Visa của Hy Lạp và các trang tiếng Anh về giấy phép cư trú của Latvia vẫn mô tả những yêu cầu đã được thay thế.

Giới hạn của việc đối chiếu

Phạm vi bài viết gồm 9 diện cư trú đầu tư cấp quốc gia có văn bản chính thức đọc được ngày 26/9/2026; đây không phải danh sách đầy đủ. Estonia được tính trong phạm vi này thông qua khuôn khổ cấp giấy phép cư trú để kinh doanh.

Từ các nguồn chính thức, bài viết chưa xác định được thời hạn hiệu lực của giấy phép cư trú diện nhà đầu tư Bồ Đào Nha, văn bản loại bỏ lựa chọn mua bất động sản trực tiếp tại Hungary và thời gian lưu trú tối thiểu tại Latvia.