Tây Ban Nha đánh thuế nhà Golden Visa không cho thuê như có thu nhập

Căn nhà mua để cư trú theo diện đầu tư vẫn phát sinh thuế sau khi mua, dù không ai ở hay cho thuê. Tây Ban Nha đánh thuế thu nhập đối với chủ nhà cư trú tại Việt Nam trên thu nhập quy ước mà căn nhà không hề tạo ra. Bồ Đào Nha và Hy Lạp đánh thuế hằng năm trên bất động sản, Síp đã bãi bỏ thuế bất động sản quốc gia từ năm 2017, còn tại Malta, chưa thấy thuế thường niên nào đánh trên quyền sở hữu trong các luật đã đọc.

Trong mọi trường hợp, chủ sở hữu là công dân Việt Nam, cư trú thuế tại Việt Nam, không cư trú tại nơi có căn nhà và không cho thuê nhà đó.

Tây Ban Nha: Các khoản thuế đánh trên căn nhà mua trước khi diện đầu tư bị đóng

Tây Ban Nha đã đóng các diện cư trú dành cho nhà đầu tư đối với người nộp hồ sơ mới vào ngày 3/4/2025, theo Luật Hữu cơ 1/2025. Giấy phép còn hiệu lực vào ngày đó giữ nguyên hiệu lực trong thời hạn đã cấp, và các căn nhà gắn liền với những giấy phép ấy vẫn chịu thuế.

Thuế bất động sản của địa phương, IBI, được tính trên giá trị địa chính. Mỗi hội đồng địa phương tự ấn định thuế suất trong khung của luật tài chính địa phương, thông thường từ 0,4% đến 1,10% đối với bất động sản đô thị, và luật cho phép hội đồng mở rộng khung này trong một số trường hợp được liệt kê. Chủ sở hữu nộp thuế này mỗi năm dương lịch, không kèm điều kiện về nơi cư trú.

Thuế thu nhập đối với người không cư trú cũng áp dụng cho thu nhập quy ước. Khi một căn nhà đô thị không cho thuê, luật thuế thu nhập đối với người không cư trú coi 2% giá trị địa chính của căn nhà là thu nhập, hoặc 1,1% nếu giá trị địa chính đã được điều chỉnh trong vòng 10 kỳ tính thuế trước đó.

Thuế suất là 24%; mức 19% chỉ áp dụng cho người cư trú tại Liên minh châu Âu hoặc Khu vực Kinh tế châu Âu. Thu nhập quy ước của năm 2025 được kê khai từ ngày 1/1 đến ngày 31/12/2026, theo hướng dẫn của cơ quan thuế Tây Ban Nha, AEAT. Với thu nhập từ năm 2026, thời hạn kê khai kéo dài từ ngày 1/4 đến ngày 31/12 của năm tiếp theo.

Thuế tài sản đánh vào tài sản nằm tại Tây Ban Nha. Luật thuế tài sản định giá một căn nhà theo mức cao nhất trong ba giá trị: Giá trị địa chính, giá trị được xác định cho các loại thuế khác và giá mua.

Trừ khi vùng tự quy định mức miễn thuế tối thiểu riêng, 700.000 EUR đầu tiên của cơ sở tính thuế được miễn. Phần vượt mức đó chịu biểu thuế cấp trung ương từ 0,2% đến 3,5%, và người không cư trú có thể áp dụng thay thế quy định của vùng nắm giữ phần lớn giá trị tài sản tại Tây Ban Nha.

Một loại thuế đoàn kết tạm thời được cộng thêm vào thuế tài sản khi tài sản ròng vượt 3 triệu EUR, với mức 1,7% đến 3,5%; thuế tài sản đã nộp được khấu trừ vào khoản này. Một sắc luật năm 2023 đã gia hạn loại thuế này cho đến khi chế độ thuế tài sản được rà soát lại; chưa xác lập được tình trạng của nó cho năm 2026.

Tây Ban Nha: Các quy định trong một sắc luật chưa được xác nhận hiệu lực

Sắc luật Hoàng gia 29/2026, có hiệu lực từ ngày 8/10/2026, viết lại các quy định về phụ thu đối với nhà bỏ trống. Tại các khu vực thị trường nhà ở căng thẳng, hội đồng địa phương có thể cộng thêm tối đa 50% vào thuế IBI đối với bất động sản nhà ở bị bỏ trống trên 2 năm mà không có lý do chính đáng; nhà ở thứ hai được coi là có lý do chính đáng nếu bỏ trống liên tục tối đa 4 năm.

Các quy định về phụ thu áp dụng cho những kỳ tính thuế bắt đầu từ ngày 8/10/2026 trở đi. Điều này cho thấy năm IBI đầu tiên chịu ảnh hưởng là 2027.

Từ năm 2027, sắc luật này còn thay các tỷ lệ 2% và 1,1% dùng để tính thu nhập quy ước bằng một biểu tỷ lệ từ 1,1% đến 3% áp dụng trên tổng giá trị địa chính các bất động sản của chủ sở hữu.

Một quy định chuyển tiếp của luật thuế thu nhập cá nhân, theo văn bản do chính sắc luật đó đưa ra, mở rộng điều kiện áp dụng mức 1,1% cho các năm 2023 đến 2026 sang những giá trị đã điều chỉnh có hiệu lực từ ngày 1/1/2012; chưa xác lập được quy định này có áp dụng cho thuế thu nhập đối với người không cư trú hay không.

Hạ viện Tây Ban Nha chưa xác nhận hiệu lực của sắc luật đó tính đến ngày 15/10/2026, và vào ngày 2/10 đã bãi bỏ phiên bản trước của nó là Sắc luật Hoàng gia 26/2026. Vì vậy, các quy định về phụ thu, biểu tỷ lệ áp dụng từ 2027 và nội dung của quy định chuyển tiếp đều dựa trên một sắc luật đang có hiệu lực nhưng chưa được xác nhận hiệu lực.

Bồ Đào Nha: Thuế IMI và thuế AIMI trên 600.000 EUR

Thuế bất động sản của thành phố, IMI, đánh vào người sở hữu căn nhà vào ngày 31/12, với thuế suất do hội đồng thành phố ấn định hằng năm trong khung từ 0,3% đến 0,45% giá trị tính thuế đã đăng ký, hoặc tối đa 0,5% ở các thành phố nằm trong những chương trình hỗ trợ hay điều chỉnh được liệt kê.

Theo Điều 112 của bộ luật IMI, thành phố có thể tăng thuế suất tối đa 25% tại các khu vực chịu áp lực đô thị đối với những căn nhà không cho thuê và cũng không phải nơi ở thường xuyên của chủ sở hữu. Thuế suất được nhân ba đối với các tòa nhà đô thị bỏ trống hơn một năm, theo định nghĩa trong một nghị định riêng.

Mức thuế suất 7,5% dành cho chủ sở hữu cư trú thuế tại các vùng lãnh thổ thuế thấp trong danh sách, không áp dụng cho cá nhân; Việt Nam cũng không có tên trong danh sách này của Bồ Đào Nha. Thuế được xác định từ tháng 2 đến tháng 4 của năm tiếp theo và nộp tối đa thành ba đợt kể từ tháng 5.

Khoản thuế bổ sung của nhà nước, AIMI, áp dụng cho bất động sản nhà ở. Cá nhân được trừ 600.000 EUR khỏi tổng giá trị tính thuế đã đăng ký của các bất động sản nắm giữ vào ngày 1/1 và nộp 0,7% trên phần còn lại.

Thuế suất biên 1% áp dụng cho tổng giá trị từ 1 triệu EUR đến 2 triệu EUR, và 1,5% cho phần trên 2 triệu EUR, tính trước khi trừ khoản 600.000 EUR. Thuế AIMI được nộp vào tháng 9.

Hy Lạp: Thuế ENFIA tăng theo tổng giá trị

Hy Lạp đánh thuế ENFIA hằng năm đối với bất động sản thuộc sở hữu vào ngày 1/1, theo Bộ luật Thuế Tài sản được phê chuẩn bằng Luật 5219/2025. Đối với một tòa nhà, thuế cơ bản dao động từ 2,00 EUR đến 16,20 EUR mỗi mét vuông tùy khu vực thuế, được điều chỉnh theo mục đích sử dụng, tuổi công trình, tầng và số mặt tiền.

Khi tổng giá trị bất động sản của chủ sở hữu vượt 300.000 EUR, một khoản thuế tính trên giá trị của từng bất động sản được cộng thêm, từ 0% đến 400.000 EUR rồi tăng đến 1% đối với phần trên 2 triệu EUR. Khi tổng giá trị này vượt 500.000 EUR, toàn bộ số thuế được tăng thêm từ 5% đến 20%.

Theo Bộ luật như đã đọc, ENFIA bổ sung chỉ áp dụng cho pháp nhân và các thực thể pháp lý. Thuế có thể nộp tối đa thành 12 đợt hằng tháng, đợt cuối chậm nhất vào ngày làm việc cuối cùng của tháng 2 năm tiếp theo.

Síp và Malta

Síp đã bãi bỏ thuế bất động sản quốc gia từ ngày 1/1/2017, theo Luật Thuế Bất động sản đã được sửa đổi. Các thành phố vẫn có thể thu một khoản lệ phí hằng năm tính trên giá trị theo đợt định giá chung, tối đa 0,5 phần nghìn theo luật về các thành phố năm 2022 hoặc 0,24 phần nghìn theo luật năm 1985, và các ban quản lý hệ thống thoát nước thải có thể thu một khoản phí trên cùng giá trị đó.

Tại Malta, chưa tìm thấy thuế thường niên nào đánh trên quyền sở hữu nhà trong Luật Thuế Thu nhập, Luật Chính quyền Địa phương hay Luật Thuế Văn bản và Chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng chịu thuế, gồm khoản thuế 5% khi căn nhà đổi chủ và một khoản thuế nộp dứt điểm đánh trên việc chuyển quyền sở hữu bất động sản.

Những điều bài viết này chưa xác lập

Chưa tính tổng số thuế nào, vì thuế suất tại Tây Ban Nha, Bồ Đào Nha và Síp do địa phương ấn định. Chưa đọc thuế suất thực tế và lịch nộp thuế của từng địa phương.

Chưa đọc quy định thuế tài sản của các vùng Tây Ban Nha và thời hạn kê khai thuế tài sản, và chưa xác lập được mức trần thuế tài sản tại Điều 31 của luật thuế tài sản vận hành ra sao đối với người không cư trú. Chưa đọc các quy định về phụ thu nhà bỏ trống trước ngày 8/10/2026.

Văn bản Hy Lạp đã đọc là bản công báo ngày 18/7/2025; chưa kiểm tra các sửa đổi sau đó và đầy đủ các hệ số tính thuế cho công trình. Chưa xác lập được mức trần lệ phí nào của Síp được áp dụng và từ khi nào, và chưa đọc các văn bản dưới luật của Malta.

Chưa mở định nghĩa về tòa nhà bỏ trống của Bồ Đào Nha và danh sách các khu vực chịu áp lực đô thị, và chưa tính toán xem các bậc thuế suất biên của AIMI kết hợp với mức 0,7% như thế nào. Việc Việt Nam đánh thuế người cư trú sở hữu những căn nhà này ra sao, và liệu hiệp định tránh đánh thuế hai lần có làm thay đổi các khoản thuế này hay không, nằm ngoài phần so sánh này.