Thái Lan giới hạn loại nhà, Dubai khoanh vùng, Malaysia áp giá sàn

Cá nhân người Việt Nam có thể mua nhà ở Thái Lan, Malaysia hoặc Dubai, trong những giới hạn nhất định. Thái Lan cho người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư, mua bằng tiền chuyển từ nước ngoài, trừ khi người mua có giấy phép cư trú hoặc tư cách theo luật khuyến khích đầu tư; Malaysia yêu cầu phê duyệt của chính quyền bang và, từ ngày 1/1/2026, áp thuế trước bạ 8% đối với nhà ở; Dubai chỉ cho sở hữu vô thời hạn tại các khu vực được chỉ định.

Mua nhà tại Dubai với giá từ 2 triệu AED trở lên, chủ sở hữu được nộp đơn xin cư trú. Ở cả 3 nơi, chưa tìm thấy văn bản nào quy định việc sở hữu nhà mang lại quyền cư trú.

Thái Lan: Căn hộ chung cư, trả bằng tiền từ nước ngoài

Luật Nhà chung cư của Thái Lan chỉ cho người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư khi thuộc một trong các diện tại Điều 19. Hai diện phụ thuộc vào tư cách tại Thái Lan: Có giấy phép cư trú theo luật nhập cư, hoặc được nhập cảnh theo luật khuyến khích đầu tư.

Diện không cần đến hai tư cách đó là Điều 19(5): Người mua chuyển ngoại tệ vào Thái Lan, hoặc thanh toán từ tài khoản baht của người không cư trú hay từ tài khoản tiền gửi ngoại tệ. Khi sang tên, người mua phải xuất trình chứng từ về khoản tiền này với số tiền không thấp hơn giá căn hộ.

Tổng diện tích các căn hộ do người nước ngoài sở hữu không được vượt quá 49% diện tích của toàn bộ căn hộ trong một nhà chung cư, tính tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký nhà chung cư đó.

Tháng 6/2024, Nội các Thái Lan yêu cầu Bộ Nội vụ xem xét nâng mức trần này lên tối đa 75%. Ngày 4/7/2024, Chính phủ trả lời Hạ viện rằng chưa có bước triển khai nào và vấn đề vẫn ở giai đoạn nghiên cứu.

Đất đai thì khác. Theo Điều 86 Bộ luật Đất đai, người nước ngoài chỉ được nhận quyền sở hữu đất trên cơ sở một điều ước quốc tế cho phép sở hữu bất động sản, theo điều kiện do quy định cấp bộ đặt ra và phải được Bộ trưởng cho phép. Chưa xác định được điều ước nào trao quyền này cho công dân Việt Nam.

Điều 96 bis mở một ngoại lệ cho người nước ngoài đưa vào Thái Lan khoản đầu tư từ 40 triệu THB trở lên, với mức cụ thể do quy định cấp bộ ấn định: Người đó được nhận tối đa 1 rai (1.600 m²) đất để ở, cũng phải được Bộ trưởng cho phép.

Quy định cấp bộ phải nêu loại hình kinh doanh được đầu tư, yêu cầu duy trì khoản đầu tư ít nhất 3 năm, và vị trí đất tại Bangkok, Pattaya, một đô thị tự quản hoặc khu dân cư theo quy hoạch. Nếu đất không được dùng để ở trong vòng 2 năm kể từ ngày đăng ký, Cục trưởng Cục Đất đai có quyền định đoạt khu đất đó.

Thái Lan: Phí đăng ký 2% và thuế khi bán lại

Phí đăng ký sang tên một căn hộ chung cư là 2% giá trị thẩm định chính thức, theo một quy định cấp bộ năm 2010. Chưa tìm thấy văn bản nào xác định bên mua hay bên bán chịu khoản phí này.

Ngày 30/6/2026, Nội các phê duyệt việc giảm phí xuống 0,01%, có hiệu lực từ khi đăng Công báo Hoàng gia đến ngày 30/6/2027, với nội dung chủ yếu giống biện pháp năm 2025, theo một bản tin của Cục Quan hệ công chúng Thái Lan.

Bản tóm tắt phiên họp Nội các năm 2025 giới hạn biện pháp đó ở người mua là cá nhân mang quốc tịch Thái Lan (cách diễn đạt mà bản tin năm 2026 lặp lại) và ở tài sản là nhà ở, công trình thương mại hoặc căn hộ chung cư có giá đến 7 triệu THB. Điều này cho thấy giao dịch mua của người nước ngoài vẫn chịu mức 2%.

Bán lại cũng phát sinh thuế. Cá nhân bán bất động sản trong vòng 5 năm kể từ khi có được tài sản phải nộp thuế kinh doanh đặc biệt 3%, cộng thuế địa phương bằng 10% số thuế đó, tổng cộng 3,3%, tính trên giá đăng ký hoặc trên giá trị thẩm định nếu giá trị này cao hơn.

Trong số các ngoại lệ theo sắc lệnh hoàng gia có tài sản thừa kế và nơi ở chính mà người bán đã có tên trong sổ hộ khẩu ít nhất 1 năm. Nếu không phải nộp thuế kinh doanh đặc biệt, người bán nộp thuế trước bạ (stamp duty) 0,5%.

Người bán còn chịu thuế thu nhập khấu trừ tại nguồn; với tài sản không do thừa kế hay được tặng cho, khoản thuế này được tính trên giá trị thẩm định, phân bổ theo số năm nắm giữ, tối đa 10 năm.

Malaysia: Phê duyệt của bang và giá sàn

Tại Malaysia, người không phải công dân chỉ được nhận chuyển nhượng đất khi có phê duyệt trước của chính quyền bang, trên cơ sở đơn đề nghị bằng văn bản, theo Điều 433B Bộ luật Đất đai Quốc gia; phê duyệt có thể kèm điều kiện và một khoản phí. Penang và Johor công bố giá sàn và mức phí riêng.

Bố cục bảng trong hướng dẫn của Sở Đất đai Penang, cập nhật tháng 8/2024, cho thấy giá tối thiểu với người mua nước ngoài là 1 triệu MYR cho căn hộ hoặc bất động sản phân tầng (strata) khác trên đảo Penang và 3 triệu MYR cho nhà gắn liền với đất tại đây; ở phần đất liền, mức này là 1 triệu MYR cho nhà gắn liền với đất và 500.000 MYR cho bất động sản phân tầng do cá nhân nước ngoài mua.

Với người có thẻ lưu trú dài hạn MM2H, mức sàn là 500.000 MYR, áp dụng cho tối đa 2 căn. Bang thu phí 3% giá trị giao dịch, hoặc 1,5% với bất động sản phân tầng trên đảo có giá từ 1 triệu đến 1,5 triệu MYR.

Sở Đất đai Johor ấn định mức tối thiểu 1 triệu MYR với người nước ngoài mua nhà, dù mua từ chủ đầu tư hay mua lại. Với nhà mua từ chủ đầu tư, bang quy định hạn ngạch cho người nước ngoài từ 20% đến 30% với nhà riêng và lô đất xây biệt thự, và 50% với căn hộ và căn hộ dịch vụ.

Từ ngày 1/7/2025, phí phê duyệt đối với giao dịch mua nhà ở từ chủ đầu tư tăng lên 3% giá trị ghi trong hợp đồng mua bán đã nộp thuế trước bạ, tối thiểu 30.000 MYR. Không mở được hướng dẫn của Kuala Lumpur và Selangor.

Malaysia: Thuế trước bạ 8% và thuế lãi vốn khi bán lại

Luật Tài chính 2025 ấn định thuế trước bạ 8% trên giá mua hoặc giá thị trường, tùy giá nào cao hơn, đối với giao dịch bán nhà ở từ ngày 1/1/2026 cho người không phải công dân và không phải thường trú nhân. Nhà ở được định nghĩa là nhà riêng, căn hộ chung cư, căn hộ, căn hộ tập thể, căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng kết hợp nhà ở, với điều kiện chỉ dùng để ở.

Điều này cho thấy thuế trước bạ liên bang và khoản phí phê duyệt của bang theo Điều 433B là hai khoản riêng, nên người mua nước ngoài ở Penang hay Johor phải nộp cả hai.

Khi bán lại, người bán không phải công dân và không phải thường trú nhân nộp thuế lãi vốn bất động sản (RPGT) bằng 30% phần lãi nếu bán trong vòng 5 năm và 10% từ năm thứ 6, theo Cục Thuế nội địa Malaysia. Người mua phải giữ lại 7% giá mua và nộp cho cơ quan thuế trong vòng 60 ngày.

Dubai: Khu vực được chỉ định và phí 4%

Luật số 7 năm 2006 của Dubai dành quyền sở hữu bất động sản cho công dân Các Tiểu vương quốc Arab Thống nhất (UAE) và các nước khác thuộc Hội đồng Hợp tác vùng Vịnh (GCC), công ty do họ sở hữu toàn bộ và công ty cổ phần đại chúng. Với sự chấp thuận của Tiểu vương Dubai, những người nước ngoài khác được nắm quyền sở hữu vô thời hạn (freehold), hoặc quyền hưởng dụng hay quyền thuê tối đa 99 năm, tại các khu vực do Tiểu vương xác định.

Quy định số 3 năm 2006 chỉ định các lô đất trong 23 khu vực như vậy, trong đó có Dubai Marina và Palm Jumeirah. Chưa xác minh được danh sách này đã được sửa đổi hay chưa, và chưa tìm thấy mức giá tối thiểu trong cả hai văn bản.

Sở Đất đai Dubai thu 2% giá bán từ bên bán và 2% từ bên mua khi đăng ký giao dịch, cộng phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 250 AED, các khoản phí cố định khác và phí đối tác dịch vụ 4.000 AED cộng thuế giá trị gia tăng (VAT) nếu giá từ 500.000 AED trở lên.

Người nước ngoài không sống tại UAE có thể đăng ký bằng hộ chiếu còn hiệu lực. Chưa tìm thấy quy định nào về cách thanh toán tiền mua và, khác với Thái Lan, cũng chưa thấy quy định nào về nguồn tiền.

UAE không đánh thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, khoản lãi khi một cá nhân bán lại nhà không bị đánh thuế như thu nhập, dù người bán vẫn nộp phần phí đăng ký 2% của mình.

Sở hữu nhà không phải là giấy phép cư trú

Ở cả 3 nơi, chưa tìm thấy văn bản nào quy định việc mua nhà mang lại quyền cư trú. Tại Dubai, Sở Đất đai cho biết chủ sở hữu bất động sản mua với giá từ 2 triệu AED trở lên có thể nộp đơn xin giấy phép cư trú 10 năm có thể gia hạn, và bảo lãnh vợ hoặc chồng, con và cha mẹ.

Cổng thông tin liên bang u.ae, cập nhật ngày 28/7/2026, ghi thời hạn 5 năm cho nhà đầu tư bất động sản, với cùng mức tối thiểu 2 triệu AED. Hai trang chính thức ghi thời hạn khác nhau, và chưa xác định được thời hạn nào được áp dụng.

Tại Thái Lan và Malaysia, quan hệ này đi theo chiều ngược lại. Luật Nhà chung cư Thái Lan coi giấy phép cư trú là một căn cứ để được sở hữu, theo Điều 19(1); luật không nói gì về việc sở hữu dẫn tới cư trú, và luật nhập cư Thái Lan chưa được xem xét. Thị thực cư trú dài hạn (LTR) là một chương trình có điều kiện riêng và các ưu đãi thuế riêng.

Tại Malaysia, chương trình lưu trú dài hạn MM2H gắn khoản tiền gửi ngân hàng với nghĩa vụ mua nhà, và Penang áp cho người có thẻ MM2H mức sàn 500.000 MYR, so với mức 1 triệu MYR áp cho người nước ngoài khác mua bất động sản phân tầng trên đảo. Các văn bản của cơ quan đất đai đã tham khảo đều không gắn quyền cư trú với việc mua nhà.

Những điều bài viết này chưa xác lập

Chưa xác minh được bên nào theo thông lệ chịu phí sang tên 2% ở Thái Lan, các giới hạn đối với việc cho người nước ngoài thuê bất động sản, ngưỡng hiện hành của Ngân hàng Trung ương Thái Lan đối với việc nộp tờ khai giao dịch ngoại hối (50.000 USD năm 2010), hay bất kỳ bước chính thức nào về đề xuất 75% sau tháng 7/2024.

Về thuế suất thuế kinh doanh đặc biệt, bài viết căn cứ vào Điều 91/6 Bộ luật Thuế và hướng dẫn bằng tiếng Thái của Cục Thuế Thái Lan, cả hai đều ghi 3%, dù một bảng tóm tắt bằng tiếng Anh trên trang của cơ quan này, cập nhật lần cuối năm 2020, ghi 0,1 cho bất động sản.

Các thông báo trên Công báo Hoàng gia về đợt giảm phí 2026–2027 chưa đọc được vì trang của Công báo chặn truy cập tự động, nên điều kiện quốc tịch Thái Lan và mức giá trần dựa trên các bản tóm tắt phiên họp Nội các. Chưa xác định được điều ước nào trao cho công dân Việt Nam quyền sở hữu đất tại Thái Lan.

Tại Malaysia, không mở được tài liệu về giá sàn và mức phí của Kuala Lumpur và Selangor, hướng dẫn liên bang về mua bất động sản, hay quy định của Ngân hàng Trung ương Malaysia về cách thức chuyển tiền mua nhà của người không cư trú. Cũng chưa xác minh được hạn ngạch của Johor được tính trên cơ sở nào.

Tại Dubai, chưa xác minh được các thay đổi sau này đối với danh sách khu vực sở hữu vô thời hạn, mức phí đăng ký giao dịch mua nhà hình thành trong tương lai (off-plan), việc chia phí 2% có thể thay đổi theo hợp đồng hay không, hoặc việc bán nhà nhiều lần có thể bị đánh thuế như hoạt động kinh doanh hay không.

Bài viết không xem xét quy định của Việt Nam về chuyển tiền ra nước ngoài để mua nhà.