Thị thực đầu tư bất động sản Hàn Quốc

Hệ thống nhà đầu tư nhập cư của Hàn Quốc đặt ba mức cho ba nhánh khác nhau, và bản hướng dẫn xếp chúng cạnh nhau trong cùng một bảng.

Nhánh đầu tư bất động sản: Bất động sản trị giá trên bảy trăm triệu won, dành cho người đã hoàn tất đăng ký, thành viên các khu nghỉ dưỡng chia sẻ và những người đầu tư vào bất động sản ở mức ấy; bảng cũng nhận cả cán bộ quản lý đương nhiệm và cổ đông tại các pháp nhân đã đầu tư trên mức yêu cầu vào một cơ sở lưu trú dành cho đầu tư.

Nhánh đầu tư vào doanh nghiệp công: Trên năm trăm triệu won. Nhánh nghỉ hưu dành cho người từ 55 tuổi trở lên: Trên ba trăm triệu won.

Một quy tắc cộng dồn ít được nhắc tới nhưng đổi hẳn cách tính của người có hai khoản: Tổng số tiền đầu tư vào nhánh bất động sản cộng với nhánh doanh nghiệp công cũng được chấp nhận, miễn tổng ấy vượt mức đầu tư áp cho vùng thuộc nhánh bất động sản.

Chữ vùng ở đây là điều phải tra trước khi tính, vì nó hàm ý mức của nhánh bất động sản không đồng nhất trên toàn quốc.

Thứ được cấp là tư cách cư trú F-2, và giá trị thật của nó nằm ở chỗ nó là một chặng có đích chứ không phải một tư cách đứng yên. Bảng tư cách lưu trú ghi thời hạn của F-2 là năm năm, kèm hạn chế một phần về việc làm — tức không phải cấm làm việc như tư cách đồng hành, nhưng cũng không mở như thường trú.

Đích của chặng là thường trú F-5, và điều kiện đi tới đó được bản hướng dẫn nêu thành một mục riêng cho nhà đầu tư nhập cư:

Người đã duy trì khoản đầu tư trên năm năm với tư cách Cư trú F-2 diện đầu tư bất động sản thì đủ điều kiện xin F-5, bên cạnh các điều kiện chung của thường trú là nhân thân tốt, khả năng tự nuôi sống và kiến thức cơ bản.

Quy tắc cộng dồn cũng áp ở đây: Thời gian của nhánh bất động sản cộng thời gian của nhánh doanh nghiệp công vượt quá năm năm thì cũng được nhận. Và có một khoản miễn đáng giá mà nhiều diện khác không có: Yêu cầu về kiến thức cơ bản, tức Chương trình Hội nhập Xã hội và tương đương, được miễn cho nhà đầu tư bất động sản.

Cơ quan không công bố một thời hạn xét hồ sơ tính bằng ngày, và thứ nó công bố thay vào đó là một chuỗi bước, với một đồng hồ dài nằm ở giữa.

Chuỗi bước cho nhà đầu tư nhập cư gồm năm chặng theo đúng thứ tự: Nhập cảnh; tiền thẩm định và tư vấn, tức khâu tư vấn về khoản đầu tư và về việc lưu trú; nộp đơn xin thay đổi tư cách lưu trú; chuyển sang tư cách cư trú F-2; và cuối cùng chuyển sang thường trú F-5.

Hai điều cần đọc kỹ ở chuỗi này.

Thứ nhất, chặng đầu là nhập cảnh với tư cách lưu trú ngắn hạn rồi mới đăng ký người nước ngoài, nghĩa là F-2 không phải thứ xin từ nước ngoài mà là thứ chuyển đổi khi đã ở trong nước.

Thứ hai, đồng hồ quyết định của cả diện không nằm ở khâu xét mà nằm ở khâu giữ: Phải duy trì khoản đầu tư trên năm năm với tư cách F-2 thì mới mở được chặng cuối.

Bản thân tư cách F-2 có thời hạn năm năm, nên hai con số ấy gần như trùng nhau và đó là lý do chặng cuối phải được chuẩn bị từ sớm chứ không đợi tới lúc thẻ gần hết hạn.

Bảng tư cách lưu trú mô tả F-2 là tư cách dành cho người cư trú dài hạn, người được công nhận tị nạn, hoặc nhà đầu tư đáp ứng một số điều kiện nhất định, và có sinh kế đặt tại Hàn Quốc.

Vế sau là một điều kiện thực chất chứ không phải một câu mô tả: Tư cách này gắn với việc đời sống kinh tế của người giữ nằm ở Hàn Quốc, nên nó không hợp với người mua bất động sản rồi ở nơi khác.

Ba nghĩa vụ hành chính đi kèm, và phải nói rõ rằng chúng là nghĩa vụ chung cho mọi người nước ngoài đã đăng ký chứ không riêng diện này — nhưng chúng có mức phạt nên đáng biết trước.

Người định ở từ 90 ngày trở lên phải đăng ký người nước ngoài trong vòng 90 ngày kể từ khi nhập cảnh, theo Điều 31 Luật Quản lý Xuất nhập cảnh, vi phạm phạt tới mười triệu won. Đổi chỗ ở phải khai báo trong vòng mười lăm ngày theo Điều 36 khoản 1, vi phạm phạt tới một triệu won.

Đổi thông tin đăng ký cũng mười lăm ngày, riêng đổi hộ chiếu thì bốn mươi lăm ngày. Một điều khoản có lợi cho người sống hai nơi: Không cần giấy phép nhập cảnh trở lại nếu quay lại trong vòng hai năm kể từ ngày xuất cảnh — miễn trừ này bị treo thời dịch và đã áp dụng lại từ 01/04/2022.

Và một điều riêng của diện này, ít ai biết trước khi tới hạn: Cơ quan có cửa gia hạn lưu trú trực tuyến, nhưng danh sách loại trừ có đúng tên F-2, nên người giữ diện này phải đi nộp chứ không gia hạn qua mạng được.

Người phụ thuộc của diện này không đi bằng tư cách đồng hành F-3 mà đi bằng chính một mục của tư cách cư trú F-2, và bảng phụ lục nói rõ điều đó.

Bảng phụ lục 1 số 2 của Nghị định thi hành Luật Quản lý Xuất nhập cảnh, bản thi hành ngày 15/09/2026, đặt diện đầu tư bất động sản ở mục 24 điểm cha.

Mục 24 điểm ta cấp tư cách cho vợ chồng và con của những người thuộc các điểm ja tới ka, mà điểm cha nằm giữa dải ấy. Điều kiện kèm theo là con chỉ được nếu đáp ứng các yêu cầu do Bộ trưởng Tư pháp ấn định.

Mục 25, tức tư cách đồng hành F-3, cấp cho vợ chồng và con chưa thành niên chưa có vợ chồng của người mang các tư cách được liệt kê, nhưng có một câu loại trừ đặt ngay sau đó: Người thuộc mục 24 điểm ta của tư cách cư trú F-2 thì bị loại khỏi F-3.

Nói cách khác, gia đình nhà đầu tư đi đường F-2 điểm ta chứ không đi đường F-3.

Tài liệu hướng dẫn chính thức của cơ quan cấp xác nhận cách phân loại ấy khi liệt kê nhà đầu tư bất động sản cùng gia đình đi kèm như một mục riêng, và cho biết diện này được miễn điều kiện kiến thức cơ bản khi lên thường trú nếu giữ khoản đầu tư từ năm năm trở lên.

Cha mẹ, ông bà và anh chị em không được liệt kê, và đây là sự vắng mặt đo được vì chính điểm ta có đủ cả vợ chồng lẫn con.

Một giới hạn phải nói rõ: Giới hạn tuổi của con, điều kiện độc thân và điều kiện phụ thuộc tài chính đều nằm trong các yêu cầu do Bộ trưởng Tư pháp ấn định, tức ở văn bản dưới nghị định mà ô này chưa mở được, nên cũng chưa biết có ngưỡng tiền tăng thêm cho mỗi người phụ thuộc hay không.

Tư cách mà chương trình này cấp, dù là thị thực hay thẻ cư trú, không thay hộ chiếu của người giữ. Người giữ vẫn đi lại bằng hộ chiếu của nước mình, nên con số dưới đây là của hộ chiếu Hàn Quốc và chỉ trở thành của người giữ khi họ được cấp hộ chiếu Hàn Quốc.

Theo Passport Index của Prosperous Intelligence, dữ liệu ngày 27/09/2026, hộ chiếu Hàn Quốc tới được 207 điểm đến mà không cần xin thị thực lãnh sự trước. Con số ấy gộp ba hình thức nhập cảnh và không tính thị thực điện tử phải xin trước:

Vì vậy đây là thước đo mức đi lại thuận tiện, không phải số nước miễn thị thực theo nghĩa hẹp.

Để đối chiếu, cùng nguồn và cùng cách đếm, hộ chiếu Việt Nam tới được 43 điểm đến. Hai danh sách điểm đến không lồng vào nhau, nên hiệu số chỉ là chỉ dấu chứ không phải danh sách những nơi được mở thêm.

Prosperous Intelligence ghi ngày cho dữ liệu và khuyến nghị xác minh với cơ quan chính thức của nước đến trước khi đi.

Chương trình không có chế độ thuế riêng, và chỗ đo được nằm ở bộ hồ sơ. Trên trang dịch vụ công của Chính phủ Hàn Quốc về gia hạn thời gian lưu trú, người thuộc diện cư trú F-2 mục cha, tức diện đầu tư bất động sản, chỉ phải nộp giấy tờ chứng minh sự thật đầu tư.

Trong khi đó, mục liệt kê những giấy tờ mà cơ quan tự tra thay người dân hiện chứng nhận nộp thuế quốc gia cho bốn diện thường trú vì công việc là phái cử D-7, đầu tư doanh nghiệp D-8, thương mại D-9 và hoạt động đặc định E-7, còn ở diện cư trú F-2 thì ghi rằng không có giấy tờ nào được đăng ký.

Cơ quan di trú không đòi hồ sơ thuế ở diện này.

Hai giới hạn của ô phải nói rõ: Cổng luật quốc gia law.go.kr phục vụ một vỏ JavaScript ở mọi dạng đường dẫn đã thử, và trang điều luật chỉ hiện thanh điều hướng.

Nên quy tắc cư trú thuế của Hàn Quốc chưa mở được tại gốc; và nghĩa vụ thuế phát sinh từ việc mua, nắm giữ, cho thuê rồi chuyển nhượng bất động sản Hàn Quốc nằm ngoài phép đo này.

Điều đáng nói nhất về chi phí của diện này là một khoản miễn mà nó không được hưởng. Điều 74 khoản 1 điểm 3 Thông tư thi hành Luật Quản lý Xuất nhập cảnh miễn lệ phí cho người mang tư cách lưu trú số 11, Đầu tư Doanh nghiệp D-8, xếp chung một điểm với các tư cách ngoại giao; tư cách cư trú F-2 không nằm trong điểm ấy.

Nghĩa là nhà đầu tư bất động sản trả đủ biểu phí của Điều 72, và biểu ấy chạm vào đúng những thao tác mà chuỗi bước của diện này bắt buộc phải đi qua; riêng thao tác thay đổi tư cách lưu trú chính là thao tác chuyển sang F-2 và sau đó lên F-5, và bước lên F-5 có mức riêng cao gấp đôi. Các mức của Điều 72 tính bằng won:

Trước đó còn khoản thẩm định thị thực nộp tại cơ quan đại diện ở nước ngoài theo Điều 71, tính bằng đô la Mỹ: