Panama nâng ngưỡng mua bất động sản bán lại để xin cư trú

Panama áp dụng 2 ngưỡng đầu tư bất động sản cho chương trình cư trú dành cho nhà đầu tư đủ điều kiện (Qualified Investor). Mua lần đầu bất động sản mới, chưa có người sử dụng, từ chủ đầu tư vẫn chịu ngưỡng 300.000 balboa, đơn vị tính của Panama. Với bất động sản mua trên thị trường bán lại, ngưỡng được nâng lên 500.000 balboa.

Decreto Ejecutivo No. 17, ký ngày 8/9/2026 và đăng trên công báo Gaceta Oficial ngày 16/9/2026, thay thế toàn bộ quy định năm 2020.

Ngưỡng đầu tư phân theo loại giao dịch

Trước đây, người mua bất động sản chỉ phải đáp ứng một mức đầu tư tối thiểu. Decreto Ejecutivo No. 193 ngày 15/10/2024, quy định lại nội dung của nghị định năm 2020, đặt ngưỡng 300.000 balboa cho việc mua bất động sản tại Panama. Tài sản phải không bị ràng buộc bởi các quyền bảo đảm hay nghĩa vụ pháp lý đối với tài sản, chẳng hạn thế chấp. Văn bản không phân biệt tài sản trước đó thuộc về ai.

Điều 4 của Decreto Ejecutivo No. 17 đưa sự phân biệt này vào quy định và ấn định ngưỡng tương ứng. Mức 300.000 balboa dành cho bất động sản bán lần đầu; bất động sản mua trên thị trường bán lại chịu ngưỡng 500.000 balboa. Toàn bộ số tiền trong nghị định đều tính bằng balboa.

Phần căn cứ của nghị định giải thích rằng việc áp dụng các ngưỡng khác nhau là một biện pháp chính sách thương mại và kinh tế. Văn bản ưu tiên nguồn cung bất động sản bán lần đầu nhằm khôi phục hoạt động xây dựng, với lập luận rằng giao dịch bán lại đóng góp ít hơn nhiều vào việc tạo việc làm.

Điều kiện để được tính là bất động sản bán lần đầu

Theo Điều 4(a), bất động sản bán lần đầu là bất động sản mới, chưa có người sử dụng, được mua lần đầu từ bên xúc tiến dự án, chủ đầu tư hoặc bên kế thừa quyền sở hữu của họ. Những thủ tục sau không làm tài sản mất tư cách bán lần đầu:

• Tách thửa.
• Kê khai công trình hoặc phần cải tạo trên đất.
• Đưa tài sản vào một cơ chế tín thác, tức giao tài sản cho bên nhận tín thác quản lý theo thỏa thuận.
• Tái cơ cấu mà không bán tài sản cho bên thứ ba không liên quan.

Tư cách này được chứng minh bằng xác nhận của cơ quan đăng ký công Registro Público, cùng giấy phép xây dựng hoặc giấy phép đưa vào sử dụng và hồ sơ thuế, tùy trường hợp.

Điều 4(b) áp dụng cho việc chuyển nhượng có đối giá — bên nhận phải trả tiền hoặc một lợi ích tương ứng — đối với bất động sản từng được đưa vào giao dịch thương mại, có người sử dụng, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho bên thứ ba không liên quan.

Các ngoại lệ tại Điều 4(b) gần với Điều 4(a) nhưng không trùng khớp. Thừa kế khi chủ sở hữu qua đời được nêu tại Điều 4(b), còn kê khai công trình hoặc phần cải tạo chỉ xuất hiện tại Điều 4(a). Với tái cơ cấu, ngoại lệ tại Điều 4(b) phụ thuộc vào việc tài sản có được đưa vào giao dịch thương mại hay không, thay vì bên mua là ai. Chỉ Điều 4(b) bảo lưu quyền của cơ quan có thẩm quyền không công nhận các giao dịch giả tạo hoặc được thiết kế nhằm né ngưỡng đầu tư tối thiểu.

Giá mua không còn là căn cứ duy nhất

Thay đổi thứ hai nằm ở cách tính giá trị đủ điều kiện. Điều 5 yêu cầu giá trị ròng được tính vào khoản đầu tư phải đạt ngưỡng tối thiểu. Trước hết, lấy mức thấp hơn giữa giá thực trả và giá trị thương mại được chứng minh; sau đó trừ số dư nghĩa vụ được bảo đảm bằng bất động sản.

Giá trị thương mại được chứng minh phải có căn cứ hợp lý. Theo cơ chế tại Điều 6, người nộp hồ sơ phải cung cấp xác nhận địa chính; trong những trường hợp cần kiểm chứng thêm, cơ quan phụ trách có thể yêu cầu báo cáo thẩm định giá thương mại độc lập.

Chẳng hạn, người mua trả 520.000 balboa cho một căn hộ bán lại nhưng giá trị thương mại được chứng minh chỉ là 480.000 balboa sẽ không đạt ngưỡng 500.000 balboa. Nếu giá mua vượt ngưỡng tối thiểu, phần vượt có thể được tài trợ bằng vốn vay, với điều kiện khoản tài trợ có chứng từ, có thể truy xuất và không tạo ra ràng buộc làm giá trị ròng xuống dưới ngưỡng.

Quy định năm 2024 đã cho phép vay phần vượt mức tối thiểu thông qua khoản vay thế chấp tại ngân hàng trong nước. Điểm mới là công thức tính và cơ chế kiểm chứng. Văn bản năm 2024 không đặt ra phép tính giá trị ròng mà sử dụng xác nhận của cơ quan cấp quyền sở hữu đất để chứng minh giá trị.

Điều 6 vẫn yêu cầu xác nhận địa chính của Autoridad Nacional de Tierras. Nếu giá trị đăng ký không phản ánh hiện trạng bất động sản, hoặc có căn cứ khách quan làm phát sinh nghi ngờ hợp lý rằng giá trị đó không phù hợp với giá thị trường, Dirección Nacional de la Inversión có thể yêu cầu thẩm định giá thương mại độc lập.

Báo cáo thẩm định phải đáp ứng các điều kiện:

• Được phát hành trong vòng 6 tháng trước ngày nộp.
• Do chuyên gia được Banco Nacional de Panamá và Caja de Ahorros công nhận ký, đồng thời độc lập với người nộp hồ sơ, bên bán, bên xúc tiến dự án, bên trung gian và bên cấp vốn.
• Công khai mọi xung đột lợi ích và trình bày căn cứ cho phương pháp thẩm định.

Người nộp hồ sơ chịu chi phí thẩm định.

Gửi tiền tại ngân hàng nhà nước được áp dụng ngưỡng thấp hơn

Phương án tiền gửi có kỳ hạn vẫn yêu cầu tối thiểu 750.000 balboa tại ngân hàng có vốn tư nhân và giấy phép hoạt động ngân hàng tổng quát. Khoản tiền phải được duy trì ít nhất 5 năm liên tục, không bị ràng buộc bởi quyền bảo đảm hoặc nghĩa vụ đối với khoản tiền đó.

Điều 9(b) hạ ngưỡng xuống 500.000 balboa, với cùng các điều kiện, nếu tiền được gửi trực tiếp và chỉ tại Banco Nacional de Panamá hoặc Caja de Ahorros. Nghị định gọi đây là một ưu đãi tài chính nhằm phục vụ mục tiêu phát triển của nhà nước, hướng đến tăng danh mục cho vay nông nghiệp và cho vay thế chấp của khu vực nhà nước.

Phương án đầu tư chứng khoán vẫn giữ mức 500.000 balboa trong 5 năm thông qua đơn vị môi giới được cấp phép. Tuy nhiên, giao dịch không còn bắt buộc đi qua Bolsa de Valores de Panamá. Thay vào đó, nghị định liệt kê các nhóm tài sản đủ điều kiện, trong đó có công cụ nợ chính phủ và quỹ tín thác đầu tư bất động sản, qua đó nhà đầu tư góp vốn vào quỹ thay vì trực tiếp mua bất động sản.

Phạm vi tác động và quyền áp dụng quy định cũ

Bất động sản chiếm phần lớn hoạt động của chương trình. Theo số liệu Bộ Thương mại và Công nghiệp Panama (MICI) công bố vào tháng 7/2026, bộ đã cấp 268 giấy chứng nhận đầu tư trên tất cả các phương án từ tháng 7/2025 đến tháng 6/2026, tương ứng 113,6 triệu balboa. Bất động sản chiếm 87,3% số giấy chứng nhận, tiền gửi chiếm 7,5% và chứng khoán chiếm 5,2%. Cấp giấy chứng nhận đầu tư là bước thuộc thẩm quyền của bộ; Servicio Nacional de Migración quyết định riêng việc cấp giấy phép cư trú.

Điều 19 bảo lưu quyền lợi đối với hồ sơ và các bước đầu tư đã thực hiện. Hồ sơ nộp trước khi nghị định có hiệu lực tiếp tục chịu các yêu cầu, điều kiện và mức tiền áp dụng tại thời điểm nộp. Riêng quy định thủ tục có lợi hơn được áp dụng ngay. Giấy chứng nhận đầu tư đã cấp vẫn có giá trị đến hết thời hạn.

Khoản đầu tư đã hoàn tất và hợp đồng ràng buộc đã được xác lập trước khi nghị định có hiệu lực vẫn có thể được xét theo quy định cũ, nhưng hồ sơ phải nộp trong vòng 6 tháng kể từ khi nghị định có hiệu lực.

Các quy tắc định giá mới không được áp dụng hồi tố để bác bỏ các khoản đầu tư đã được chứng nhận. Ngoại lệ là khi có dấu hiệu khách quan về thông tin sai sự thật, giao dịch giả tạo, gian lận hoặc nguồn tiền bất hợp pháp.

Ngày mà nghị định không nêu

Toàn văn Điều 21 viết: “Este Decreto Ejecutivo comenzará a regir a partir de su promulgación.” Nghĩa tiếng Việt là: “Nghị định hành pháp này bắt đầu có hiệu lực kể từ khi được công bố.”

Điều khoản này gắn hiệu lực với việc công bố nhưng không ghi ngày cụ thể. Gaceta Oficial mô tả chức năng của mình là công bố và đăng tải các quy phạm phải công bố. Cách mô tả đó hướng đến ngày 16/9, khi nghị định được đăng trên công báo, thay vì ngày ký 8/9.

Việc xác định ngày có hiệu lực chi phối 2 thời hạn:

• Điều 19 dành 6 tháng kể từ ngày có hiệu lực để nộp hồ sơ lựa chọn áp dụng quy định cũ.
• Điều 18 dành 12 tháng kể từ ngày có hiệu lực để đề nghị chuyển sang chương trình này, áp dụng cho người tại thời điểm đó đang có hoặc đã nộp hồ sơ xin thường trú theo diện có khả năng tự bảo đảm tài chính.

Điều 18 cũng không chấp nhận các khoản đầu tư thực hiện trước ngày 15/10/2020. Khoản đầu tư thực hiện sau mốc này phải đáp ứng điều kiện về khả năng truy xuất, quyền sở hữu và giá trị. Tính đến ngày 18/9/2026, công báo chưa đăng hướng dẫn xác định ngày bắt đầu có hiệu lực.

Những điểm còn chờ hướng dẫn

Hướng dẫn của MICI về cách xác định ngày có hiệu lực sẽ làm rõ mốc tính các thời hạn chuyển tiếp. Những quyết định áp dụng Điều 5 có nêu rõ căn cứ sẽ cho thấy cách tính giá trị ròng được vận dụng ra sao khi giá thực trả khác với giá trị thương mại được chứng minh.

Trong khi chờ hướng dẫn, việc áp dụng ngưỡng dành cho bất động sản bán lần đầu phụ thuộc vào các điều kiện cụ thể của nghị định: Giao dịch phải là lần mua đầu tiên, tài sản chưa có người sử dụng và bên chuyển nhượng phải thuộc nhóm đủ điều kiện. Với bất động sản bán lại, khả năng đáp ứng yêu cầu còn phụ thuộc vào cách tính giá trị ròng theo Điều 5, chứ không chỉ số tiền mua 500.000 balboa.