Montenegro bổ sung điều kiện 150.000 euro cho cư trú bất động sản

Montenegro đã bổ sung điều kiện về giá trị bất động sản đối với người nước ngoài xin giấy phép cư trú dựa trên quyền sở hữu tài sản tại nước này. Từ ngày 17/1/2026, người nộp hồ sơ phải có giấy tờ chứng minh giá trị bất động sản do cơ quan thuế địa phương cấp. Giấy tờ này chỉ đáp ứng yêu cầu nếu giá trị tính thuế, tức giá trị bất động sản được dùng để nhân với thuế suất khi tính thuế chuyển nhượng, đạt ít nhất 150.000 euro.

Yêu cầu trên không áp dụng đối với công dân các nước thành viên Liên minh châu Âu và thành viên gia đình của họ, bất kể quốc tịch của những người thân này. Công dân Iceland, Liechtenstein, Na Uy và Thụy Sĩ cũng được miễn yêu cầu.

Quy định được bổ sung bằng Luật sửa đổi, bổ sung Luật về Người nước ngoài, đăng trên Công báo ngày 9/1/2026 và có hiệu lực từ ngày thứ tám sau ngày công bố. Trước ngày 17/1/2026, điều luật điều chỉnh diện cư trú này không đặt ra ngưỡng giá trị nào.

Điều luật yêu cầu những gì

Điều 56 của Luật về Người nước ngoài quy định về diện cư trú dựa trên quyền sở hữu bất động sản. Trước khi được sửa đổi, điều luật yêu cầu người nộp hồ sơ chứng minh quyền sở hữu bằng bản trích lục địa chính, tức bản trích thông tin từ hồ sơ đăng ký bất động sản, hoặc giấy tờ tương đương theo pháp luật địa chính. Điều luật không đề cập đến giá trị tài sản.

Luật sửa đổi, bổ sung yêu cầu giấy tờ thứ hai và xác định cụ thể loại giấy tờ này. Chứng từ chứng minh giá trị phải là quyết định xác định thuế chuyển nhượng bất động sản do cơ quan hành chính địa phương phụ trách thu loại thuế này ban hành. Giá trị tính thuế ghi trong quyết định phải đạt ít nhất 150.000 euro.

Theo định nghĩa này, ngưỡng 150.000 euro được đối chiếu với giá trị làm cơ sở tính thuế cho giao dịch, chứ không phải giá người mua đã thanh toán. Luật Thuế chuyển nhượng bất động sản năm 2013 xác định cơ sở này là giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm xác lập quyền sở hữu, căn cứ vào các giấy tờ xác lập quyền sở hữu. Cơ cấu thuế suất trong văn bản năm 2013 đã được thay thế; các quy định về định giá được dẫn ở đây là nội dung của văn bản tại thời điểm ban hành.

Nếu giá ghi trong giấy tờ thấp hơn giá trị thị trường hoặc giấy tờ không ghi giá, cơ quan thuế tự xác định giá trị thị trường. Cơ quan này sử dụng dữ liệu so sánh từ các bất động sản tương tự trong cùng khu vực, tại cùng thời điểm. Khi không có dữ liệu so sánh, thẩm định viên được cấp phép thực hiện việc định giá. Vì vậy, hợp đồng ghi giá 150.000 euro chưa đủ để kết luận rằng bất động sản đáp ứng yêu cầu.

Ngưỡng được đưa tin khác với ngưỡng được ban hành

Trong giai đoạn dự thảo vào tháng 11/2025, mức tối thiểu được đưa tin là 200.000 euro. Tuy nhiên, văn bản được Quốc hội thông qua ngày 31/12/2025 và được Tổng thống công bố cùng ngày quy định mức 150.000 euro. Ngưỡng này áp dụng cho giá trị tính thuế, không phải giá mua.

Những trường hợp được bảo lưu quy định cũ

Luật sửa đổi, bổ sung không chỉ bảo lưu cách giải quyết đối với hồ sơ đang chờ xử lý. Điều 217a quy định các thủ tục đã bắt đầu trước ngày 17/1/2026 được hoàn tất theo luật cũ. Điều 217b mở rộng phạm vi bảo lưu sang việc gia hạn giấy phép.

Theo Điều 217b, nếu giấy phép cư trú dựa trên quyền sở hữu bất động sản được cấp trước ngày 17/1/2026, hồ sơ xin gia hạn nộp sau ngày này cũng được giải quyết theo luật cũ, tức không phải đáp ứng điều kiện về giá trị. Xét theo câu chữ của điều luật, cơ chế bảo lưu này không có thời hạn kết thúc. Tuy nhiên, pháp luật vẫn có thể bổ sung thời hạn về sau.

Sự phân biệt giữa hai nhóm giấy phép cũng chi phối các điều kiện gia hạn khác. Điều 64 sau sửa đổi quy định người xin gia hạn chỉ được nộp hồ sơ trong vòng 60 ngày trước khi giấy phép hết hạn, không được nộp sớm hơn. Hồ sơ gia hạn theo diện sở hữu bất động sản còn phải kèm giấy tờ chứng minh người được cấp phép đã hoàn thành nghĩa vụ thuế trong thời gian giấy phép có hiệu lực.

Các điều kiện này thuộc luật đã sửa đổi và áp dụng cho người có giấy phép được cấp từ ngày 17/1/2026 trở đi. Đối với giấy phép cấp trước ngày đó, Điều 217b quy định việc gia hạn tiếp tục được giải quyết theo luật cũ.

Một thay đổi khác giới hạn khả năng chuyển căn cứ pháp lý khi gia hạn. Điều 38 hiện quy định giấy phép tạm trú chỉ được gia hạn theo đúng căn cứ pháp lý đã được chấp thuận ban đầu. Ngoại lệ là gia hạn để đoàn tụ gia đình, với điều kiện người xin gia hạn nộp hồ sơ trước khi giấy phép hết hạn. Ngoài ngoại lệ này, luật sửa đổi, bổ sung không quy định việc gia hạn sang một căn cứ pháp lý khác.

Những điểm luật chưa làm rõ

Câu hỏi rõ nhất liên quan đến người đồng sở hữu bất động sản. Từ năm 2019, Điều 56 đã cho phép người sở hữu ít nhất một nửa bất động sản nộp hồ sơ theo diện này. Khoản quy định đó được giữ nguyên sau sửa đổi. Tuy nhiên, khoản mới chỉ đặt ngưỡng tối thiểu cho giá trị tính thuế mà không nói rõ, đối với người sở hữu một nửa bất động sản, mức 150.000 euro được xét trên toàn bộ tài sản hay riêng phần sở hữu.

Khi đối chiếu hai luật, cách hiểu có cơ sở hơn là ngưỡng áp dụng cho phần sở hữu. Điều 56 yêu cầu căn cứ vào giá trị tính thuế ghi trong quyết định xác định thuế chuyển nhượng. Trong khi đó, Luật Thuế chuyển nhượng bất động sản, theo văn bản năm 2013, quy định rằng khi các đồng sở hữu nhận chuyển quyền sở hữu từng phần, giá trị tính thuế được xác định riêng cho từng người theo giá trị phần sở hữu họ nhận được.

Khoảng trống nằm ở sự xác nhận cách áp dụng, không phải ở việc thiếu quy định. Các cơ quan chưa ban hành hướng dẫn thi hành theo luật sửa đổi, bổ sung, nên nội dung văn bản chưa cho phép xác định yêu cầu này sẽ được áp dụng trên thực tế như thế nào đối với người sở hữu một nửa bất động sản.

Luật sửa đổi, bổ sung dành cho bộ thời hạn 12 tháng kể từ ngày có hiệu lực, đến ngày 17/1/2027, để ban hành hoặc điều chỉnh các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong thời gian đó, các văn bản hiện có tiếp tục được áp dụng trong phạm vi không trái với luật mới. Bản quy định về biểu mẫu và điều kiện cấp giấy phép tạm trú được đăng trên trang của bộ vẫn là văn bản ngày 31/3/2020. Văn bản này được ban hành 6 năm trước khi điều kiện về giá trị có hiệu lực.

Chương trình quốc tịch theo đầu tư đã đóng cửa

Điều kiện mới được áp dụng trong bối cảnh Montenegro đã đóng cửa con đường trực tiếp đến quốc tịch thông qua đầu tư. Chương trình quốc tịch theo đầu tư của nước này dựa trên một quyết định của Chính phủ có thời hạn đến ngày 31/12/2022. Hướng dẫn của Cơ quan Đầu tư Montenegro xác nhận người nộp hồ sơ không thể nộp đơn sau ngày đó. Luật sửa đổi, bổ sung lần này chỉ điều chỉnh vấn đề cư trú và không thay đổi tình trạng đóng cửa của chương trình.

Với người đang cân nhắc mua bất động sản, các câu hỏi thực tế tập trung vào phạm vi áp dụng và cách xác định ngưỡng 150.000 euro. Trong các trường hợp phải đáp ứng ngưỡng giá trị, cơ sở xét duyệt là giá trị tính thuế do cơ quan thuế ghi nhận, không phải giá hợp đồng. Người đồng sở hữu chưa thể chỉ dựa vào Luật về Người nước ngoài để xác định giá trị nào được áp dụng cho phần sở hữu của mình. Còn với giấy phép cấp theo diện sở hữu bất động sản trước ngày 17/1/2026, cơ chế bảo lưu gắn với việc gia hạn trên cùng căn cứ pháp lý; phạm vi bảo lưu đó hẹp hơn việc được miễn vĩnh viễn điều kiện về giá trị.