Cá nhân được đầu tư ra nước ngoài, luật không nêu cơ chế mua nhà ở

Năm 2026, Việt Nam xây dựng lại khung pháp lý về đầu tư ra nước ngoài, và cá nhân mang quốc tịch Việt Nam được tự mình đứng tên đầu tư theo khung này: Luật Đầu tư có hiệu lực từ ngày 1/3, nghị định hướng dẫn từ ngày 3/4 và thông tư về ngoại hối của Ngân hàng Nhà nước từ ngày 31/7.

Các văn bản này điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh. Trong các văn bản đã được đọc để viết bài này, không văn bản nào nêu cơ chế cho việc mua nhà tại nước ngoài để ở, hay cho khoản chi vào một chương trình quốc tịch hoặc cư trú theo đầu tư.

Ai được đứng tên đầu tư ra nước ngoài

Luật Đầu tư 143/2025/QH15 coi mọi cá nhân có quốc tịch Việt Nam là nhà đầu tư trong nước. Luật định nghĩa hoạt động đầu tư ra nước ngoài là việc nhà đầu tư chuyển vốn đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài, sử dụng lợi nhuận thu được từ nguồn vốn đầu tư này để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh ở nước ngoài.

Nghị định 103/2026/NĐ-CP, thay thế chương về đầu tư ra nước ngoài của Nghị định 31/2021, công nhận cá nhân mang quốc tịch Việt Nam là nhà đầu tư ra nước ngoài, trừ những người không có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp theo khoản 2 Điều 17 Luật Doanh nghiệp. Với cá nhân, đó là:

• Cán bộ, công chức, viên chức, trừ trường hợp thực hiện theo pháp luật về khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong Quân đội nhân dân và sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp, công nhân công an trong Công an nhân dân, trừ người được cử làm đại diện theo ủy quyền quản lý phần vốn góp của Nhà nước hoặc quản lý tại doanh nghiệp nhà nước;
• Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, trừ người được cử làm đại diện theo ủy quyền quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
• Người chưa thành niên, người bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi;
• Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù hoặc biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc, người đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định, và các trường hợp theo Luật Phá sản, Luật Phòng, chống tham nhũng.

Với cá nhân, Văn bản đăng ký đầu tư ra nước ngoài thay cho quyết định đầu tư ra nước ngoài mà một doanh nghiệp phải ban hành, và số định danh cá nhân là tài liệu về tư cách pháp lý.

Mẫu văn bản tại Thông tư 38/2026/TT-BTC yêu cầu từng nhà đầu tư giải trình nguồn vốn đầu tư ra nước ngoài, như vốn chủ sở hữu hay vốn vay, và cam kết về tính hợp pháp của nguồn vốn; cá nhân còn cam kết không thuộc các nhóm nói trên.

Mua, bán chứng khoán hoặc đầu tư thông qua quỹ đầu tư chứng khoán ở nước ngoài là một hình thức đầu tư ra nước ngoài theo Luật, nhưng Nghị định không điều chỉnh hình thức này và Luật giao Chính phủ quy định riêng; chưa tìm thấy quy định đó.

Tháng 11/2025, trả lời một công dân Việt Nam đã sinh sống nhiều năm ở nước ngoài và muốn dùng tiền sẵn có tại đó, Bộ Tài chính cho biết nghĩa vụ xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài chỉ phát sinh khi chuyển vốn từ Việt Nam ra nước ngoài.

Câu trả lời căn cứ Luật Đầu tư năm 2020, nhưng dựa trên một định nghĩa mà luật mới giữ nguyên từng chữ. Bộ không đề cập việc tiền đã ra nước ngoài bằng cách nào, cũng như quy định ngoại hối về tài khoản mở ở nước ngoài.

Ngành, nghề bị cấm và 2 lĩnh vực cá nhân không được tham gia

Hoạt động đầu tư ra nước ngoài bị cấm đối với ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo Luật hoặc theo điều ước quốc tế; ngành, nghề có công nghệ, sản phẩm thuộc đối tượng cấm xuất khẩu; và ngành, nghề bị pháp luật nước tiếp nhận đầu tư cấm.

Có 5 ngành, nghề đầu tư ra nước ngoài có điều kiện, phải có Giấy chứng nhận bất kể quy mô dự án: Ngân hàng; bảo hiểm; chứng khoán; báo chí, phát thanh, truyền hình; và kinh doanh bất động sản.

Ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán phải đáp ứng điều kiện của pháp luật chuyên ngành và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản; báo chí, phát thanh, truyền hình chỉ dành cho tổ chức đã được cấp phép hoạt động trong lĩnh vực này tại Việt Nam; kinh doanh bất động sản yêu cầu nhà đầu tư là doanh nghiệp thành lập theo Luật Doanh nghiệp.

Như vậy, cá nhân không thể đứng tên đăng ký đầu tư ra nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay báo chí. Riêng việc cá nhân có đáp ứng được điều kiện về ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán hay không, các văn bản không nói.

Ngưỡng 7 tỷ đồng và tài khoản vốn đầu tư

Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài cho dự án có vốn đầu tư ra nước ngoài từ 7 tỷ đồng trở lên hoặc thuộc ngành, nghề có điều kiện, trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Từ 1.600 tỷ đồng, dự án phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trước.

Chưa tìm thấy cấp chấp thuận của Quốc hội trong Luật mới. Điều này cho thấy bước Quốc hội chấp thuận mà luật năm 2020 áp dụng cho dự án từ 20.000 tỷ đồng nay không còn.

Dưới 7 tỷ đồng và ngoài các ngành, nghề có điều kiện, nhà đầu tư kê khai dự án trên Hệ thống thông tin quốc gia về đầu tư, nhận mã số khai hồ sơ tự động rồi thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch ngoại hối thay cho Giấy chứng nhận. Hồ sơ nào cũng phải có văn bản của cơ quan thuế xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế, với thời điểm xác nhận không quá 3 tháng tính đến ngày nộp hồ sơ.

Nghị định đưa tài liệu chứng minh năng lực tài chính vào hồ sơ của dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thông thường không có tài liệu này.

Dưới 7 tỷ đồng, văn bản đăng ký giao dịch ngoại hối theo mẫu của Ngân hàng Nhà nước ghi số định danh cá nhân và giá trị góp vốn bằng tiền, tách thành vốn chủ sở hữu và vốn vay. Trong hồ sơ không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận, Thông tư 34/2026/TT-NHNN, có hiệu lực từ ngày 31/7/2026, chỉ yêu cầu văn bản xác nhận số dư tài khoản đối với một số doanh nghiệp quy mô lớn, không yêu cầu đối với cá nhân.

Vì vậy, với một dự án nhỏ của cá nhân, chính phần kê khai đó, cùng trách nhiệm của nhà đầu tư về tính hợp pháp của nguồn vốn và việc ngân hàng kiểm tra nguồn vốn của từng khách hàng, là cách chứng minh nguồn vốn.

Theo Thông tư này, nhà đầu tư sau đó mở tài khoản vốn đầu tư tại 1 ngân hàng được phép, và mọi giao dịch thu, chi liên quan phải đi qua tài khoản này. Với cá nhân, cơ quan xác nhận đăng ký giao dịch ngoại hối là Ngân hàng Nhà nước Khu vực nơi cá nhân đăng ký thường trú: Trong 7 ngày làm việc với dự án có Giấy chứng nhận, 30 ngày làm việc với dự án không có.

Không được chuyển vốn bằng tiền trước khi có xác nhận này, trừ chi phí hình thành dự án trong giới hạn 5% vốn đầu tư ra nước ngoài và không quá 300.000 USD. Một bài viết trước đây đã trình bày chuỗi hồ sơ chứng minh khi chuyển vốn.

Ngân hàng được phép cho vay. Theo Thông tư 32/2026/TT-NHNN, có hiệu lực từ ngày 18/8/2026, cá nhân từ đủ 18 tuổi thuộc đối tượng được đầu tư ra nước ngoài có thể vay vốn khi đã có Giấy chứng nhận hoặc xác nhận đăng ký giao dịch ngoại hối, với tổng mức cam kết cho vay của các tổ chức tín dụng không vượt quá 70% vốn đầu tư ra nước ngoài của khách hàng tại dự án đó.

Thực tiễn đi sau quy định. Tháng 6/2026, một người làm thủ tục cho 2 cá nhân có dự án 10.000 HKD tại Hồng Kông cho biết trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ rằng mọi ngân hàng mà người này liên hệ đều yêu cầu Giấy chứng nhận, trong khi Nghị định không yêu cầu với dự án ở quy mô đó.

Ngân hàng Nhà nước trả lời rằng thông tư mới sẽ sớm được ban hành. Hiện ngân hàng có mở tài khoản chỉ dựa trên mã số khai hồ sơ hay không thì chưa xác lập được.

Các thời hạn sau khi vốn đã chuyển đi

• Lợi nhuận: Chuyển về nước trong 12 tháng kể từ ngày được chia, trừ phần giữ lại để tái đầu tư; được kéo dài thêm tối đa 12 tháng nếu thông báo trước bằng văn bản cho Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước.
• Thanh lý: Các khoản thu từ thanh lý dự án chuyển về nước trong 12 tháng kể từ ngày có báo cáo quyết toán thuế ở nước tiếp nhận đầu tư; trong 60 ngày kể từ khi hoàn tất thanh lý và chuyển về nước các khoản thu, nhà đầu tư làm thủ tục chấm dứt hiệu lực Giấy chứng nhận, hoặc thông báo bằng văn bản việc chấm dứt hoạt động đối với dự án không có Giấy chứng nhận.
• Báo cáo: Thông báo trong 60 ngày kể từ ngày dự án được nước tiếp nhận đầu tư chấp thuận; báo cáo định kỳ 6 tháng gửi trước ngày 20 của tháng sau kỳ báo cáo và báo cáo năm gửi trước ngày 15/2; nội dung thay đổi không phải điều chỉnh Giấy chứng nhận được cập nhật lên Hệ thống trong 1 tháng.
• Chấm dứt: Dự án chấm dứt hoạt động nếu quá 24 tháng kể từ khi có Giấy chứng nhận hoặc xác nhận mà nhà đầu tư không thực hiện.

Mức phạt và cách tính

Mức phạt nằm ở 2 nghị định, với 2 cách tính khác nhau. Nghị định 122/2021/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư, được Nghị định 288/2026 sửa đổi chỉ ở các điều về đăng ký doanh nghiệp và hợp tác xã, quy định mức phạt đối với tổ chức, còn cá nhân chịu một nửa.

Bản chính thức của Nghị định 122 chỉ có dạng ảnh quét, và các con số trong bài được đọc từ những trang đó. Nghị định 340/2025/NĐ-CP về xử phạt trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng, có hiệu lực từ ngày 9/2/2026, quy định mức phạt đối với cá nhân.

Nghị định 340 tách riêng hành vi chuyển tiền đầu tư không đúng quy định và hành vi chuyển ngoại tệ ra nước ngoài không đúng quy định, và chỉ hành vi sau mới kèm hình thức tịch thu số tiền. Chưa tìm thấy văn bản nào cho biết quy định nào áp dụng khi tiền đầu tư được chuyển đi mà không đăng ký. Mang tiền mặt qua biên giới không khai báo thì bị xử phạt theo quy định trong lĩnh vực hải quan.

Dự án dưới 7 tỷ đồng không có Giấy chứng nhận. Điều này cho thấy mức phạt của Nghị định 122 đối với việc đầu tư khi chưa được cấp Giấy chứng nhận không áp dụng cho dự án đó: Vi phạm về đăng ký hoặc chuyển tiền thuộc Nghị định 340, còn vi phạm về báo cáo, cập nhật thông tin và chuyển lợi nhuận về nước vẫn thuộc Nghị định 122. Văn bản thay thế Nghị định 122 hiện mới ở dạng dự thảo công bố tháng 6/2026.

Không văn bản nào nêu cơ chế cho nhà để ở hay khoản chi cho chương trình

Các định nghĩa về đầu tư ra nước ngoài gắn với hoạt động đầu tư kinh doanh, còn mua nhà để ở không phải là đầu tư kinh doanh. Như vậy, việc mua nhà này nằm ngoài các định nghĩa đó, dù không văn bản chính thức nào nói rõ điều đó. Mua bất động sản ở nước ngoài để kinh doanh là đầu tư ra nước ngoài trong một ngành, nghề có điều kiện chỉ dành cho doanh nghiệp.

Khi điều kiện này xuất hiện trong dự thảo năm 2020 của nghị định hướng dẫn trước đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư khi đó, theo Báo Điện tử Chính phủ, cho biết việc yêu cầu nhà đầu tư phải là pháp nhân nhằm tránh tình trạng cá nhân đầu tư bất động sản để định cư ở nước ngoài mà không nhằm mục tiêu đầu tư, kinh doanh. Nghị định 103 giữ lại điều kiện này mà không nêu lại lý do.

Tháng 1/2026, dự thảo Nghị định 103 của Bộ Tài chính, theo một bản tin khác trên Báo Điện tử Chính phủ, đề xuất cấp Giấy chứng nhận từ mức vốn 20 tỷ đồng; bản tin này còn nêu một ý kiến cho rằng nên hạ mức này để hạn chế việc nhà đầu tư lợi dụng hoạt động đầu tư ra nước ngoài để mua nhà, định cư, xin thị thực.

Nghị định chính thức chọn mức 7 tỷ đồng, mức thấp hơn trong 2 phương án. Chưa tìm thấy giải thích nào về lý do.

Khoản chi để có quốc tịch hoặc quyền cư trú nằm ở một khoảng trống khác. Thông tư 20/2022/TT-NHNN, quy định của Ngân hàng Nhà nước về chuyển tiền một chiều mà Thông tư 34/2026 không bãi bỏ, loại khỏi phạm vi điều chỉnh các giao dịch chuyển tiền của người cư trú là công dân Việt Nam “để được phép có quốc tịch hoặc định cư ở nước ngoài”; Thông tư 20/2022 gọi đây là giao dịch chuyển tiền đầu tư ra nước ngoài nhưng không nói quy định nào áp dụng khi đó.

Căn cứ của Thông tư 20/2022 cho việc chuyển chi phí định cư cũng không bao gồm giá trị đầu tư mà các chương trình này yêu cầu để được phép có quốc tịch hoặc định cư. Trong khi đó, đầu tư ra nước ngoài theo Luật Đầu tư là đầu tư kinh doanh, và chưa tìm thấy văn bản nào dung hòa 2 định nghĩa này.

Vẫn còn một căn cứ chung. Pháp lệnh Ngoại hối cho phép người cư trú chuyển ngoại tệ ra nước ngoài phục vụ các nhu cầu hợp pháp, và Nghị định 70/2014/NĐ-CP liệt kê việc chuyển tiền một chiều cho “các nhu cầu hợp pháp khác”, để từng ngân hàng xem xét căn cứ vào yêu cầu thực tế, hợp lý của từng giao dịch chuyển tiền.

Vì vậy, quy định mang tính bao quát này là căn cứ chung duy nhất đã tìm thấy cho khoản tiền không phải đầu tư ra nước ngoài cũng không phải định cư, như mua nhà để ở. Quy định này không nêu mục đích đó, và không văn bản nào xác nhận ngân hàng sẽ chấp nhận.

Người đi định cư có cơ chế chuyển tiền một chiều riêng, với mức chuyển căn cứ vào giá trị tài sản hình thành tại Việt Nam, được trình bày trong một bài khác.

Những điều bài viết này chưa xác lập

Chưa tìm thấy văn bản hay câu trả lời chính thức nào về việc cá nhân Việt Nam mua nhà ở nước ngoài để ở, cũng chưa tìm thấy quy định nào về cách chuyển tiền cho khoản đóng góp để có quốc tịch hoặc quyền cư trú, dù là khoản đóng góp không hoàn lại, bất động sản đủ điều kiện, trái phiếu hay đăng ký mua chứng chỉ quỹ. Các kết luận nêu trên về những điểm này là suy luận từ văn bản, không phải phát hiện.

Chưa tìm thấy quy định của Chính phủ về việc cá nhân mua chứng khoán hay chứng chỉ quỹ nước ngoài, và chưa xác lập được các ngân hàng xử lý dự án nhỏ của cá nhân ra sao từ ngày 31/7/2026.

Danh sách các nhóm bị cấm lấy từ Luật Doanh nghiệp theo văn bản hợp nhất đến giữa năm 2025; các lần sửa đổi sau đó chưa được kiểm tra. Trách nhiệm hình sự chưa được nghiên cứu.