Thị thực nhà đầu tư Mauritius

Ngưỡng là một bất động sản để ở có giá không dưới 375.000 USD hoặc tương đương bằng đồng tiền mạnh tự do chuyển đổi khác, theo chữ của Đạo luật Nhập cư 2022 và hướng dẫn PDS hiện hành; bộ hướng dẫn tháng 01/2025 và hướng dẫn Smart City viết là vượt 375.000 USD.

Tỷ giá dùng để quy đổi sang USD cũng không thống nhất giữa các văn bản. Đạo luật và bộ hướng dẫn tháng 01/2025 lấy tỷ giá bán tại thời điểm ký chứng thư, còn Quy định 13 về Chương trình Phát triển Bất động sản, theo bản hợp nhất do Uỷ ban Phát triển Kinh tế đăng, lấy tỷ giá có hiệu lực vào ngày nộp đơn.

Nhưng phần đáng đọc hơn con số là câu hỏi ai được đứng tên mua, vì bộ hướng dẫn mở rộng hơn hẳn cách hiểu thông thường.

Người mua có thể là người nước ngoài, công dân Mauritius, một công ty nước ngoài đăng ký theo Luật Công ty 2001, hoặc một công ty thành lập theo chính luật ấy kể cả công ty giữ Giấy phép Kinh doanh Toàn cầu.

Người mua cũng có thể là một société đã lưu chứng thư thành lập tại Cơ quan Đăng ký Công ty, hoặc một trust mà dịch vụ quản lý do một người quản lý đủ tư cách được Uỷ ban Dịch vụ Tài chính cấp phép cung cấp.

Khi người đứng tên là một pháp nhân thì tư cách cư trú không tự chảy sang ai: Phải có một cá nhân được đề cử làm đương đơn chính, và bộ hướng dẫn quy định đúng văn bản đề cử cho từng loại — công ty thì bằng nghị quyết của thư ký hoặc giám đốc đề cử một cổ đông, giám đốc điều hành hoặc tổng giám đốc.

Trust thì bằng thư của người quản lý đề cử một người nước ngoài đồng thời là người thụ hưởng của trust. Société thì bằng thư của gérant đề cử một thành viên đang hoạt động.

Trên ngưỡng ấy còn một tầng thứ hai về cách trả, và nó chặn việc dùng đòn bẩy để với tới nhà đắt: Với bất động sản giá vượt 750.000 USD, người nước ngoài phải thanh toán 750.000 USD đầu tiên bằng vốn tự có, phần còn lại mới được vay ngân hàng trong nước, và khoản vay ấy phải trả bằng đồng tiền mạnh tự do chuyển đổi.

Mốc vay 750.000 USD này thay cho mốc 500.000 USD trước đó; theo phần hỏi đáp của Uỷ ban, mốc mới áp cho mọi thư cho phép do Uỷ ban cấp từ ngày 13/12/2024, và cho cả thư còn hiệu lực cấp trước ngày ấy mà chứng thư mua bán chưa ký. Ngưỡng tiền theo từng lối mua của Đạo luật Nhập cư, gồm lối mua chung và lối mua căn hộ, ghi ở ô người phụ thuộc của bảng này.

Thứ nhận được là một giấy phép cư trú không có thời hạn cố định mà gắn vào tài sản: Nó còn hiệu lực chừng nào người nước ngoài còn nắm bất động sản thuộc chương trình, nên bán tài sản đi là mất tư cách cư trú.

Nhưng bộ hướng dẫn viết ra hai cửa mất quyền chứ không một, và cửa thứ hai là cửa mà cấu trúc pháp nhân mở ra:

Giấy phép còn hiệu lực cho tới khi người ấy không còn giữ bất động sản, hoặc cho tới khi người được thư ký công ty, giám đốc, gérant hay người quản lý trust đề cử thông báo cho Uỷ ban Phát triển Kinh tế chấm dứt tư cách cư trú ấy.

Nghĩa là ai vào bằng đường pháp nhân thì tư cách của mình nằm trong tay bên đứng tên, và việc chấm dứt không cần tới một giao dịch bán nào.

Thời điểm quyền phát sinh cũng được định nghĩa chính xác chứ không theo ngày ký: Bất động sản được coi là đã mua và đã đăng ký sau khi nộp khoản lệ phí đăng ký cho Tổng cục Đăng ký.

Và việc ấy phải được báo lên: Công ty làm dự án phải thông báo cho Uỷ ban bằng một lá thư gửi Tổng giám đốc khi bất động sản đã đăng ký, kèm một chứng thư của công chứng viên xác nhận chứng thư đã được đăng ký và sao lục hợp lệ, trong đó nêu giá bất động sản, hoặc kèm một bản sao chứng thư sở hữu.

Tức giữa việc mua xong và việc có giấy phép còn một khâu do bên bán phải làm.

Bậc thang thời gian thật của diện này không nằm ở thủ tục cư trú mà nằm ở tiến độ xây dựng, vì tiền được gọi theo từng chặng công trình chứ không trả một lần.

Bộ hướng dẫn cho các chương trình IRS, RES và PDS, cả bản tháng 01/2025 lẫn hướng dẫn PDS hiện hành, in đủ năm chặng: Ký chứng thư 25%; xong phần móng 10%; xong phần lợp mái 35%; hoàn thành 25%; và khi giao nhà dùng được 5%.

Đó là lịch của Uỷ ban cho ba chương trình ấy, không phải quy tắc chung của lối cư trú này: Hướng dẫn Smart City in lịch 30%, 5%, 35%, 25% và 5%. Cả hai bộ hướng dẫn đều viện dẫn Điều 1601-30 Bộ luật Dân sự Mauritius, nhưng điều ấy chỉ đặt trần cộng dồn cho các khoản trả: Tối đa 35% giá khi xong móng, 70% khi công trình đã kín mái, 95% khi hoàn thành, phần còn lại trả khi giao nhà.

Các khoản được gọi dần theo tiến độ đúng theo cách thức ghi trong chứng thư mua bán, nên lịch tiền của người mua bị khoá vào lịch thi công của chủ đầu tư.

Ba mốc cứng nữa, mỗi mốc một phía. Phía công chứng: Chứng thư do công chứng viên lập phải được đăng ký tại Tổng cục Đăng ký trong tám ngày kể từ ngày lập chứng thư, và lệ phí đăng ký phải nộp bằng USD, EUR hoặc đồng tiền mạnh tự do chuyển đổi khác.

Phía người bán về sau: Ai định bán hoặc chuyển nhượng bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho Tổng giám đốc Uỷ ban trong ba mươi ngày trước khi bán, và gửi một bản cho công ty làm dự án.

Phía hồ sơ cư trú: Giấy chứng nhận y tế và giấy chứng nhận hạnh kiểm đều chỉ có giá trị sáu tháng, nên chuẩn bị quá sớm là phải làm lại.

Và mốc khởi tính của việc xét hồ sơ được định nghĩa theo tính đầy đủ chứ không theo ngày nộp: Một hồ sơ chỉ được coi là sẵn sàng để xử lý vào ngày mà mọi thông tin, chi tiết và giấy tờ đã được nộp đủ và được Uỷ ban coi là hoàn chỉnh.

Có một lối mua trông như lối vào nhưng không phải: Lô đất nền đã có hạ tầng trong dự án. Bộ hướng dẫn tháng 01/2025 cho người nước ngoài mua một lô đất nền trong dự án PDS khi đã có giấy phép cư trú theo chương trình, giấy phép nghề nghiệp hoặc thường trú, buộc xây nhà ở trên lô trong năm năm kể từ ngày mua theo đúng hướng dẫn kiến trúc, và không cho xin giấy phép cư trú hay bán, chuyển nhượng lô đất trước khi xây xong.

Các văn bản hiện hành đã khép lối ấy với người nước ngoài. Quy định về Chương trình Phát triển Bất động sản, theo bản hợp nhất do Hội đồng Phát triển Kinh tế đăng, chỉ cho công ty PDS bán một lô đất nền cho người nước ngoài nếu việc chuyển nhượng diễn ra chậm nhất ngày 30/06/2026; hướng dẫn PDS và hướng dẫn Smart City hiện hành chỉ liệt kê công dân Mauritius và thành viên cộng đồng kiều bào Mauritius là người được mua lô đất nền. Các văn bản đã đối chiếu không cho thấy mốc 30/06/2026 được gia hạn.

Tức đất nền chưa bao giờ là lối để lấy tư cách cư trú, và với chuyển nhượng sau mốc ấy cũng không còn là lối cho người nước ngoài đã có tư cách. Về việc ở thật, bộ hướng dẫn không đặt số ngày có mặt nào, và nó còn cho phép một việc mà nhiều diện gắn với bất động sản cấm: Chủ sở hữu được cho thuê bất động sản của mình, nhưng qua một kênh định sẵn. Hướng dẫn PDS hiện hành và Quy định 14 của chương trình chỉ cho cho thuê qua công ty làm dự án hoặc đơn vị quản lý bất động sản do công ty chỉ định; bộ hướng dẫn tháng 01/2025 đặt cùng kênh ấy cho IRS và RES, còn hướng dẫn Smart City ghi rằng việc cho thuê hay bán lại không bị hạn chế.

Thứ thay chỗ cho nghĩa vụ có mặt là việc giữ tài sản, cùng hai cửa mất quyền ghi ở ô kết quả của bảng này. Bộ giấy tờ xin giấy phép cư trú nộp bản giấy và áp cho cả đương đơn chính lẫn người phụ thuộc: Bản sao có chứng thực hộ chiếu và giấy khai sinh của từng người.

Hai ảnh cỡ hộ chiếu cho từng người; giấy chứng nhận y tế và giấy chứng nhận hạnh kiểm cho người trên mười tám tuổi. Chứng thư của công chứng viên; và với một cặp thì bản sao có chứng thực giấy đăng ký kết hôn, hoặc một certificat de concubinage, hoặc một bản khai có tuyên thệ — tuỳ trường hợp nào áp dụng.

Kèm theo là mẫu đơn xin Thẻ Định danh Duy nhất.

Đạo luật Nhập cư 2022 không đặt chế định thân nhân thành một điều riêng mà gắn thẳng vào từng lối mua bất động sản, và ba lối ấy đều ở Điều 8 khoản 1:

Điểm d là mua một mình bất động sản theo Integrated Resort Scheme, Real Estate Scheme, Invest Hotel Scheme, Property Development Scheme hoặc Smart City Scheme với giá không dưới 375.000 đô la Mỹ, tỷ giá quy đổi lấy giá bán tại thời điểm ký chứng thư.

Điểm e là mua chung với người khác theo cùng các chương trình ấy, với điều kiện phần đóng góp của riêng đương sự vào giá mua không dưới 375.000 đô la Mỹ.

Điểm f là mua hoặc nhận một căn hộ dùng để ở trong toà nhà có ít nhất hai tầng trên tầng trệt, cũng không dưới 375.000 đô la Mỹ.

Cả ba điểm đều kèm một mệnh đề phụ giống hệt nhau tại mục ii: Người được cấp giấy phép cư trú còn là vợ hoặc chồng, con phụ thuộc, cha mẹ hoặc người phụ thuộc khác của người thuộc mục i — kèm một ngoại lệ được viết thành chữ trong cả ba điểm, rằng điều này không áp cho trường hợp người ở mục i là young professional.

Định nghĩa con phụ thuộc nằm ở phần giải nghĩa đầu đạo luật: "dependent child" là con đẻ, con riêng của vợ hoặc chồng, hoặc con nuôi hợp pháp của một người, mà người con ấy phải thoả cả bốn điều kiện.

Phụ thuộc hoàn toàn vào người ấy, không quá 24 tuổi, chưa kết hôn, và không tham gia bất kỳ hoạt động sinh lợi nào. Điều kiện về tuổi do Đạo luật Tài chính 2025 chèn vào định nghĩa, có hiệu lực từ 01/12/2025; hướng dẫn hiện hành của Hội đồng Phát triển Kinh tế cho Chương trình Phát triển Bất động sản cũng ghi con tới 24 tuổi, còn quy định của chương trình ấy theo bản hợp nhất do Hội đồng đăng và hướng dẫn Smart City viết con dưới 24 tuổi, nên mốc đúng 24 tuổi giữa các văn bản không khớp hoàn toàn.

Nghĩa là tư cách phụ thuộc ở Mauritius đo bằng cả tuổi lẫn tình trạng thực tế: Người con quá 24 tuổi không còn là con phụ thuộc, và một người con đi làm có thu nhập thì mất tư cách ấy dù chưa tới mốc tuổi.

Cùng bộ thân nhân ấy — vợ hoặc chồng, con phụ thuộc, cha mẹ hoặc người phụ thuộc khác, trừ young professional — cũng được Điều 8 khoản 1 điểm g và điểm h cho hưởng giấy phép cư trú khi người chính giữ giấy phép cư trú diện người nước ngoài nghỉ hưu, hoặc giữ occupation permit

Tư cách mà chương trình này cấp, dù là thị thực hay thẻ cư trú, không thay hộ chiếu của người giữ. Người giữ vẫn đi lại bằng hộ chiếu của nước mình, nên con số dưới đây là của hộ chiếu Mauritius và chỉ trở thành của người giữ khi họ được cấp hộ chiếu Mauritius.

Theo Passport Index của Prosperous Intelligence, dữ liệu ngày 30/09/2026, hộ chiếu Mauritius tới được 163 điểm đến mà không cần xin thị thực lãnh sự trước. Con số ấy gộp ba hình thức nhập cảnh và không tính thị thực điện tử phải xin trước:

Vì vậy đây là thước đo mức đi lại thuận tiện, không phải số nước miễn thị thực theo nghĩa hẹp.

Để đối chiếu, cùng nguồn và cùng cách đếm, hộ chiếu Việt Nam tới được 44 điểm đến. Hai danh sách điểm đến không lồng vào nhau, nên hiệu số chỉ là chỉ dấu chứ không phải danh sách những nơi được mở thêm.

Prosperous Intelligence ghi ngày cho dữ liệu và khuyến nghị xác minh với cơ quan chính thức của nước đến trước khi đi.

Đạo luật Nhập cư 2022, tức văn bản cấp giấy phép cư trú cho người mua bất động sản, không nhắc chữ thuế lần nào trong toàn văn; phần thuế nằm ở bộ hướng dẫn của Hội đồng Phát triển Kinh tế, trong một mục riêng mang tên Lệ phí và Thuế.

Nội dung mục ấy gắn thuế vào chính giao dịch mua chứ không vào con người. Khi mua bất động sản nhà ở từ công ty làm dự án: Thuế chuyển nhượng đất 5% giá trị bất động sản, do công ty làm dự án nộp lúc đăng ký; và lệ phí trước bạ 5% giá trị bất động sản, do người mua nộp lúc đăng ký.

Khi công ty mua đất để làm dự án: Thuế chuyển nhượng đất 5% do bên bán đất nộp, lệ phí trước bạ 5% do công ty làm dự án nộp.

Khi bán lại bất động sản nhà ở: Thuế chuyển nhượng đất 5% do bên bán nộp, lệ phí trước bạ 5% do người mua nộp. Mục ấy có đúng một điều loại trừ: Không phải nộp lệ phí và thuế nào đối với chứng thư chuyển nhượng bất động sản nhà ở cho người giữ giấy chứng nhận đăng ký theo Chương trình Kiều dân Mauritius.

Bất động sản được coi là đã mua kể từ khi đăng ký và nộp khoản lệ phí cố định 5% giá trị cho Tổng cục Đăng ký.

Về giấy phép cư trú, theo Quy định 13 của Quy định về Chương trình Phát triển Bất động sản năm 2015, giấy phép theo Đạo luật Nhập cư được cấp cho người nước ngoài khi mua bất động sản nhà ở không dưới 375.000 đô la Mỹ hoặc tương đương, và giấy phép còn hiệu lực chừng nào người ấy còn giữ bất động sản.

Có một điều kiện loại trừ đáng nêu vì nó chặn một lối đi mà nhiều người tưởng là mở: Người mua lô đất đã có hạ tầng chỉ đủ điều kiện xin giấy phép cư trú khi công trình nhà ở trên lô đó đã hoàn thành.

Về phía công ty làm dự án, hướng dẫn nói thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp cũng như việc miễn thuế thu nhập đối với cổ tức trả cho cổ đông đều theo quy định của Đạo luật Thuế Thu nhập hiện hành, tức không có chế độ riêng.

Còn vị thế thuế của chính người giữ giấy phép thì do luật thuế chung quyết định:

Theo Điều 73 khoản 1 điểm a Đạo luật Thuế Thu nhập 1995, một cá nhân là người cư trú nếu có nơi cư trú gốc tại Mauritius trừ khi nơi ở thường xuyên nằm ngoài Mauritius, hoặc có mặt từ 183 ngày trở lên trong năm thu nhập, hoặc có mặt từ 270 ngày trở lên cộng dồn trong năm thu nhập và hai năm liền trước.

Người cư trú chịu thuế trên thu nhập toàn cầu, người không cư trú chỉ chịu thuế trên thu nhập có nguồn tại Mauritius.

Đọc ô này đúng phạm vi: Bộ hướng dẫn tự ghi rằng nó không nhằm thay thế quy định của pháp luật.

Nó nói về thuế chuyển nhượng và lệ phí trước bạ gắn với giao dịch mua, không nói về thuế thu nhập của người giữ giấy phép, không nói về thuế thừa kế hay thuế tài sản hằng năm, và không nói rằng giấy phép cư trú làm người giữ nó thành cư dân thuế.

Ngoài ra các ngưỡng và quy tắc ở đây chỉ áp cho Chương trình Phát triển Bất động sản; các chương trình IRS, res, Invest Hotel và Smart City có hướng dẫn riêng

Khoản đầu tiên phải trả không phải giá nhà mà là một khoản phí xử lý không hoàn lại: 25.000 rupee Mauritius cho mỗi hồ sơ nộp theo IRS, res hoặc PDS, trả bằng ngân phiếu ghi tên Uỷ ban Phát triển Kinh tế hoặc bằng chuyển khoản — và bộ hướng dẫn công bố thẳng tài khoản nhận:

SBM Bank (Mauritius) Ltd, số 610 101 0000 9842, IBAN MU28 STCB 1170 0101 0000 9842 000 MUR, mã Swift STCBMUMU.

Câu đòi hồ sơ kèm văn bản xác nhận đã mở tài khoản ngân hàng mà tiền mua sẽ chuyển qua nằm ở mục bán lại hoặc chuyển nhượng, trong cả bộ hướng dẫn tháng 01/2025 lẫn hướng dẫn PDS hiện hành, tức áp cho người mua lại. Với lần mua đầu từ công ty làm dự án theo PDS hoặc Smart City, ngân hàng của công ty thực hiện bước nhận biết khách hàng và mở cho người mua một tài khoản, trong hướng dẫn PDS gọi là tài khoản ký quỹ, trước khi hồ sơ được nộp; hồ sơ của người nước ngoài kèm thư của ngân hàng xác nhận bước ấy, và theo hướng dẫn PDS, khoản đặt cọc vào ngân hàng ở khâu này tối đa 25% số tiền mua.

Về đồng tiền, từ ngày 13/12/2024, 85% giá mua phải đến tay chủ đầu tư bằng rupee Mauritius và 15% còn lại bằng USD, EUR, đồng tiền mạnh tự do chuyển đổi khác hoặc rupee. Người mua không phải tự đổi 85% ấy sang rupee: Phần hỏi đáp của Uỷ ban trả lời rằng người nước ngoài chuyển tiền từ nước ngoài bằng bất kỳ đồng tiền mạnh tự do chuyển đổi nào, và ngân hàng áp tỷ giá của ngày chuyển khoản do công chứng viên và chủ đầu tư chỉ thị.

Phần hỏi đáp ghi quy định chỉ áp cho lần bán đầu «by a non-citizen» và không áp cho căn hộ theo chương trình G+2. Vì câu hỏi ấy đặt lần bán đầu đối lập với bán lại và khoản trả chảy về chủ đầu tư, chữ ấy ở đây được đọc là lần bán đầu tiên cho người nước ngoài.

Một chi tiết về đường đi của tiền mà bảng giá thường bỏ: Khoản thanh toán chuyển vào tài khoản của công chứng viên bằng USD, EUR hoặc đồng tiền mạnh, rồi chính công chứng viên mới chuyển sang chủ đầu tư theo đúng tỷ lệ 85 và 15 ấy.

Và lệ phí đăng ký phải nộp bằng ngoại tệ mạnh, không phải bằng rupee. Ngoài giá mua còn lệ phí trước bạ 5% giá trị tài sản do bên mua nộp; khi bán lại, bên bán chịu thuế chuyển nhượng đất 5% và bên mua lại nộp trước bạ 5%.