Mua nhà ở Hàn Quốc: Người nước ngoài phải sống 2 năm trong căn nhà mua tại khu vực phải xin phép quanh Seoul

Các quy định được xem xét tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Vương quốc Anh, Hoa Kỳ và Đức đặt ra những nghĩa vụ khác nhau đối với người Việt mua nhà nhưng không sống tại nước sở tại. Trong các khu vực phải xin phép quanh Seoul, người nước ngoài mua nhà phải chuyển đến sống tại chính căn nhà đó. Những nghĩa vụ được đề cập ở các nước còn lại liên quan đến báo cáo giao dịch, thuế khi mua hoặc khoản tiền bị khấu trừ khi bán bất động sản.

Hàn Quốc: Người mua phải xin phép và sống trong căn nhà đã mua 2 năm

Tháng 8/2025, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc đưa toàn bộ Seoul, 7 quận của Incheon và 23 thành phố, huyện thuộc tỉnh Gyeonggi vào diện khu vực phải xin phép giao dịch đất đối với người nước ngoài mua nhà ở.

Ngày 20/8/2026, bộ gia hạn việc áp dụng thêm 1 năm, từ ngày 26/8/2026 đến ngày 25/8/2027. Phạm vi địa lý không thay đổi. Tuy nhiên, sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính của Incheon vào tháng 7/2026, địa bàn áp dụng tại đây được tính thành 9 quận, thay cho 7 quận trước đó; khu vực Dong-gu cũ nằm trong Jemulpo được loại trừ.

Người nước ngoài được cấp phép phải chuyển vào nhà trong vòng 4 tháng kể từ ngày cấp phép và thực tế sinh sống tại đó trong 2 năm sau khi mua. Trong phụ lục hỏi đáp, bộ nêu rõ người nước ngoài không thể sống tại căn nhà trong 2 năm sau khi mua thì không được mua căn nhà đó.

Khi phát hiện vi phạm, chính quyền địa phương ấn định thời hạn thực hiện nghĩa vụ, tối đa 3 tháng. Nếu người mua không chấp hành, cơ quan chức năng có thể áp dụng nhiều lần khoản tiền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ, với mức tối đa 10% giá mua đất.

Cũng trong ngày 20/8/2026, bộ đưa 353 đảo xa bờ vào diện khu vực phải xin phép giao dịch đất đối với người nước ngoài vì mục đích quốc phòng.

Nhật Bản: Người không cư trú phải báo cáo trong 20 ngày

Theo Luật Ngoại hối và Ngoại thương Nhật Bản, người không cư trú mua bất động sản tại Nhật Bản phải gửi báo cáo tới Bộ trưởng Bộ Tài chính Nhật Bản, thông qua Ngân hàng Nhật Bản, trong vòng 20 ngày kể từ ngày mua.

Từ ngày 1/4/2026, Bộ Tài chính Nhật Bản yêu cầu báo cáo đối với việc mua chính bất động sản, bất kể mục đích sử dụng. Quy định này áp dụng cho các giao dịch từ ngày đó trở đi.

Phạm vi báo cáo trước đây hẹp hơn. Đến hết ngày 31/3/2026, người không cư trú không phải báo cáo nếu mua bất động sản để làm nơi ở cho bản thân, người thân hoặc nhân viên. Giao dịch mua bất động sản từ một người không cư trú khác cũng thuộc diện không phải báo cáo.

Một số trường hợp miễn báo cáo hiện chỉ còn áp dụng đối với các quyền liên quan đến bất động sản, chẳng hạn quyền thuê. Với ngoại lệ này, bộ xác định nhà nghỉ dưỡng hoặc căn nhà thứ hai không được tính là bất động sản sử dụng làm nơi ở.

Vương quốc Anh: Người mua có thể chịu các mức thuế trước bạ cao hơn

Tại Anh và Bắc Ireland, cá nhân không có mặt tại Vương quốc Anh đủ 183 ngày trong 12 tháng trước ngày mua được coi là người không cư trú khi tính thuế trước bạ nhà đất Anh (SDLT), tức thuế áp dụng khi mua nhà đất.

Từ ngày 1/4/2021, phụ thu dành cho người không cư trú khiến các mức thuế SDLT của nhóm này cao hơn 2 điểm phần trăm so với người cư trú. Khoản phụ thu không áp dụng tại Scotland hoặc Wales.

Cá nhân đứng tên mua nhà một mình có thể được hoàn khoản phụ thu nếu đáp ứng điều kiện hiện diện 183 ngày trong một giai đoạn 365 ngày liên tục. Giai đoạn này phải nằm trong khoảng từ 364 ngày trước đến 365 ngày sau ngày mua; những ngày đủ điều kiện trước giao dịch cũng được tính. Để yêu cầu hoàn phụ thu, người mua phải sửa tờ khai trong vòng 2 năm kể từ ngày mua.

Một nghĩa vụ khác là mức thuế cao hơn đối với nhà ở thứ hai. Thông thường, mức thuế này áp dụng với giao dịch từ 40.000 bảng Anh trở lên nếu căn nhà mới không phải là bất động sản nhà ở duy nhất có giá trị từ 40.000 bảng Anh mà người mua sở hữu trên toàn thế giới.

Nếu đến thời điểm hoàn tất giao dịch mà người mua vẫn chưa bán nơi ở chính trước đó, họ phải nộp theo mức thuế cao hơn trước. Việc bán nơi ở chính cũ trong vòng 3 năm có thể cho phép họ nhận lại khoản thuế nộp thêm.

Từ ngày 1/4/2025, mức thuế cao hơn đối với nhà ở thứ hai bắt đầu ở 5% cho phần giá trị đầu tiên đến 125.000 bảng Anh và lên tới 17% cho phần vượt 1,5 triệu bảng Anh. Khi giao dịch đồng thời chịu phụ thu dành cho người không cư trú, thuế suất ở các bậc lần lượt là 7%, 9%, 12%, 17% và 19%.

Hoa Kỳ: Người mua thường phải khấu trừ tiền khi bên bán là người nước ngoài

Các quy định về bất động sản của Uỷ ban Đầu tư Nước ngoài Hoa Kỳ (CFIUS) loại trừ giao dịch mua 1 căn nhà ở, cùng các hạng mục gắn liền và phần đất đi kèm. Tuy nhiên, riêng ngoại lệ này không quyết định giao dịch có đáp ứng điều kiện theo mọi luật khác hay không.

Nghĩa vụ khấu trừ thuế liên bang có thể phát sinh khi người nước ngoài bán bất động sản tại Hoa Kỳ. Theo cơ chế khấu trừ tại nguồn theo FIRPTA, bên mua nhìn chung phải giữ lại 15% tổng số tiền thu được từ giao dịch để nộp thuế. Đây là cơ chế thu thuế, không phải số thuế cuối cùng mà bên bán phải chịu.

Trường hợp người mua là cá nhân và mua nhà để ở được áp dụng các ngưỡng riêng. Giao dịch có giá không quá 300.000 USD không phải khấu trừ; giao dịch trên 300.000 USD đến 1 triệu USD chịu mức khấu trừ 10%.

Để đáp ứng điều kiện mua làm nơi ở, người mua hoặc một thành viên gia đình phải có kế hoạch cụ thể sống tại căn nhà ít nhất một nửa số ngày căn nhà được sử dụng trong từng giai đoạn 12 tháng đầu tiên và thứ hai sau khi chuyển nhượng. Những ngày căn nhà bỏ trống không được tính vào số ngày sử dụng.

Bất động sản còn liên quan đến nghĩa vụ khai thuế khi chủ sở hữu qua đời. Với di sản của người không cư trú và không có quốc tịch Hoa Kỳ, người thi hành di chúc phải nộp tờ khai thuế di sản nếu giá trị tài sản nằm tại Hoa Kỳ vượt 60.000 USD vào thời điểm người đó qua đời. Đây là ngưỡng phát sinh nghĩa vụ nộp tờ khai, không phải số tiền thuế phải nộp.

Đức: Từng bang quyết định thuế chuyển nhượng bất động sản

Một tài liệu so sánh của Chính phủ Nhật Bản đề tháng 10/2025 nêu rằng Đức không hạn chế việc mua hoặc sử dụng bất động sản.

Thuế chuyển nhượng bất động sản do từng bang của Đức quy định. Theo Cơ quan Xúc tiến Thương mại và Đầu tư Đức (GTAI), trong năm 2026, thuế suất dao động từ 3,5% tại Bavaria đến 6,5% tại Brandenburg, North Rhine-Westphalia, Saarland và Schleswig-Holstein.

Quyền sở hữu bất động sản và quyền cư trú là 2 vấn đề riêng biệt. Một nghiên cứu năm 2015 do Cục Di trú và Tị nạn Liên bang Đức (BAMF) công bố nêu rằng việc mua bất động sản không mang lại cho nhà đầu tư quyền được cấp giấy phép cư trú.

Những nghĩa vụ được ghi nhận trong phạm vi bài viết

Người nước ngoài được cấp phép mua nhà theo quy định áp dụng tại vùng thủ đô Hàn Quốc phải thực tế sống trong căn nhà đã mua trong 2 năm. Nghĩa vụ này gắn trực tiếp với việc sử dụng nhà sau giao dịch.

Tại các thị trường còn lại, những quy định được xem xét đặt nghĩa vụ ở các khâu khác nhau: Báo cáo việc mua bất động sản tại Nhật Bản, thuế mua nhà cao hơn tại Anh và Bắc Ireland, khấu trừ tại nguồn khi người nước ngoài bán bất động sản tại Hoa Kỳ và thuế chuyển nhượng bất động sản tại Đức. Đây là các ví dụ về nghĩa vụ mà người không cư trú có thể gặp, không phải danh mục đầy đủ.

Giới hạn của việc đối chiếu quy định

Các nguồn chính thức được đọc để thực hiện bài viết không đủ để xác định liệu người nước ngoài có tư cách thường trú tại Hàn Quốc có được miễn áp dụng quy định về khu vực phải xin phép giao dịch đất hay không.