Ngưỡng Golden Visa Hy Lạp từ 250.000 đến 800.000 euro

Hy Lạp tiếp tục cấp giấy phép cư trú cho nhà đầu tư thông qua việc mua bất động sản, nhưng giá trị đủ điều kiện phụ thuộc vào vị trí tài sản và việc chuyển đổi công năng hoặc trùng tu.

Giá trị tài sản tối thiểu khi mua là 800.000 euro tại vùng Attica cùng một số địa bàn đô thị và đảo được quy định cụ thể; 400.000 euro tại phần còn lại của cả nước; và 250.000 euro đối với 2 diện có phạm vi hẹp, đòi hỏi chuyển đổi công năng hoặc trùng tu. Các mức này được quy định tại Điều 100 Luật 5038/2023, sửa đổi năm 2024. Người mua thỏa thuận giao dịch hôm nay không còn được áp dụng các ngưỡng cũ thấp hơn.

Các yêu cầu theo Điều 100

Căn cứ pháp lý là Điều 100 Luật 5038/2023 (Công báo Α΄81), được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 64 Luật 5100/2024 (Công báo Α΄49). Thông tư số 9 ngày 24/9/2024, do Tổng thư ký phụ trách Chính sách Di trú ký, hướng dẫn các cơ quan hành chính nhà nước được phân quyền theo địa bàn trên cả nước áp dụng điều luật đã sửa đổi. Văn bản này dành cho cán bộ xét duyệt hồ sơ và nêu cụ thể các ngưỡng đầu tư.

Cả 3 diện đầu tư theo điều luật đều có chung yêu cầu được thông tư nhắc lại rõ ràng: Giá trị tối thiểu phải nằm trong một bất động sản duy nhất. Kho chứa và chỗ đỗ xe được cộng vào giá trị đó nếu cùng được mua theo một hợp đồng, nằm trong cùng tòa nhà và có công năng phụ trợ.

Riêng 2 diện 800.000 euro và 400.000 euro còn có điều kiện về diện tích. Nếu bất động sản đã có công trình hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng, diện tích các không gian sử dụng chính phải đạt ít nhất 120 m².

Yêu cầu diện tích tối thiểu 120 m² không áp dụng với bất động sản chưa xây dựng — thông tư nêu ví dụ là các lô đất và thửa đất chưa xây dựng — cũng không áp dụng với 2 diện 250.000 euro. Diện tích kho và chỗ đỗ xe phụ trợ không được tính vào 120 m², ngay cả khi giá mua các phần này được cộng vào ngưỡng đầu tư.

Cách xác định giá trị là điểm then chốt. Ngưỡng đầu tư được tính theo giá trị tài sản tại thời điểm mua, không bao gồm thuế chuyển nhượng, tức khoản thuế phát sinh khi tài sản đổi chủ. Vì vậy, mức thuế cao hơn được công bố vào tháng 9/2026 sẽ làm tăng chi phí của giao dịch đủ điều kiện nếu được ban hành, nhưng không làm thay đổi các ngưỡng dưới đây.

Những địa bàn áp dụng ngưỡng 800.000 euro

Thông tư quy định ngưỡng cao hơn cho 4 nhóm địa bàn:

• Vùng Attica;
• Đơn vị vùng Thessaloniki thuộc vùng Trung Macedonia;
• Các đơn vị vùng Mykonos và Thira thuộc vùng Nam Aegean;
• Bất kỳ đảo nào có dân số vượt 3.100 người theo kỳ tổng điều tra dân số gần nhất.

Khi trả lời các câu hỏi đã nhận được, thông tư cũng xác định Euboea là địa bàn đảo, thuộc ngưỡng 800.000 euro.

Phạm vi đơn vị hành chính ở đây quyết định địa bàn áp dụng. Ngưỡng hiện hành bao trùm đơn vị vùng Thessaloniki, rộng hơn nhiều so với thành phố.

Thành phố Thessaloniki chỉ xuất hiện trong phần quy định chuyển tiếp của thông tư, khi văn bản nhắc lại ngưỡng 500.000 euro đã được thay thế. Do đó, bản tóm lược nào mô tả ngưỡng hiện hành chỉ áp dụng cho thành phố Thessaloniki đều thu hẹp phạm vi so với thông tư.

Tại tất cả địa bàn còn lại của Hy Lạp, giá trị tài sản tối thiểu khi mua là 400.000 euro.

2 diện đầu tư ở ngưỡng 250.000 euro

Ngưỡng thấp hơn được duy trì cho 2 diện có phạm vi hẹp. Cả hai đều đòi hỏi thực hiện công việc trên bất động sản, ngoài việc bỏ vốn mua.

• Chuyển đổi công năng. Bất động sản có các không gian sử dụng chính được chuyển sang mục đích để ở có thể đáp ứng ngưỡng 250.000 euro, không phải đạt diện tích tối thiểu 120 m². Việc chuyển đổi phải hoàn tất trước khi nộp hồ sơ và ngày hoàn tất phải từ ngày 5/4/2024 trở đi. Bên mua hoặc bên bán đều có thể thực hiện. Các công trình công nghiệp không có hoạt động công nghiệp trong ít nhất 5 năm liền trước cũng thuộc diện này.
• Công trình thuộc danh mục bảo tồn. Công trình được đưa vào danh mục bảo tồn, hoặc một phần công trình đó, được mua để trùng tu hoặc tái thiết toàn bộ cũng có thể đáp ứng ngưỡng 250.000 euro, không phải đạt diện tích tối thiểu 120 m². Nghĩa vụ không dừng ở việc mua tài sản. Hoàn tất trùng tu toàn bộ là điều kiện bổ sung để gia hạn giấy phép cư trú lần đầu; mọi giao dịch chuyển nhượng trước khi hoàn tất trùng tu đều vô hiệu, tức không có giá trị pháp lý.

Quy định cũng hạn chế việc cho thuê. Bất động sản được mua với quyền sở hữu toàn bộ để xin cấp hoặc gia hạn giấy phép cư trú không được cho thuê ngắn hạn trong khuôn khổ kinh tế chia sẻ, cũng không được cho thuê lại.

Thông tư dẫn chiếu Điều 111 Luật 4446/2016 để xác định phạm vi cấm, bao gồm các lượt thuê dưới 60 ngày mà bên cho thuê chỉ cung cấp chỗ ở và chăn ga gối, không kèm dịch vụ khác. Hợp đồng thuê dài hạn và hợp đồng cho doanh nghiệp du lịch thuê để cung cấp thêm dịch vụ nằm ngoài phạm vi này.

Quy định cấm này không áp dụng với bất động sản được mua theo quy định trước đây hoặc có khoản đầu tư đã hoàn tất trong thời kỳ chuyển tiếp. Bất động sản mua theo diện chuyển đổi công năng còn chịu thêm một điều kiện là không được dùng làm trụ sở hoặc chi nhánh doanh nghiệp.

Ngày hiệu lực và các hạn chót chuyển tiếp

Điều 64 Luật 5100/2024 có hiệu lực từ ngày 5/4/2024. Tuy nhiên, các mốc quyết định việc áp dụng cho từng hồ sơ đến sau ngày này và phụ thuộc vào điều kiện giữ ngưỡng cũ. Người mua chỉ được tiếp tục áp dụng mức 500.000 euro hoặc 250.000 euro trước đây nếu vừa đặt cọc 10%, vừa ký hợp đồng sơ bộ có ghi ngày, chậm nhất vào ngày 31/8/2024.

Giao dịch không đáp ứng đồng thời các điều kiện đó phải áp dụng ngưỡng mới. Thông tư ghi rõ các giao dịch mua bán thực hiện từ ngày 1/9/2024 trở đi không được hưởng quy định chuyển tiếp và phải thanh toán đủ giá mua trước khi nộp hồ sơ.

Với những người đã đáp ứng điều kiện giữ ngưỡng cũ, thời hạn hoàn tất được xử lý theo hai trường hợp. Hạn ban đầu là ngày 31/12/2024, sau đó được Điều 37 Luật 5167/2024 gia hạn đến ngày 28/2/2025, theo thông tin của Hiệp hội Công chứng viên thuộc các Tòa phúc thẩm Athens, Piraeus, Aegean và Dodecanese. Trường hợp phải mua bất động sản khác thay cho tài sản đã đặt cọc, thông tư cho phép hoàn tất đến ngày 30/4/2025.

Cả hai thời hạn đều đã qua. Vì vậy, giao dịch được thỏa thuận hiện nay chỉ có thể được xét theo 3 ngưỡng đang áp dụng.

Theo cách xác định của thông tư, hoàn tất giao dịch là đã ký hợp đồng chính thức và thanh toán đầy đủ giá mua. Việc đăng ký văn bản chuyển nhượng có thể thực hiện sau, nhưng phải xong trước khi giấy phép cư trú được cấp.

Chi phí theo mức thuế chuyển nhượng được công bố

Hy Lạp hiện thu thuế chuyển nhượng bằng 3% giá trị tính thuế, tức giá trị được dùng làm căn cứ xác định số thuế phải nộp. Khoản phụ thu dành cho chính quyền cấp thành phố bằng 3% số thuế này, đưa tổng mức thu lên 3,09%.

Ngày 5/9/2026, tại Hội chợ Quốc tế Thessaloniki lần thứ 90, Thủ tướng công bố mức thuế 15% đối với người mua là công dân nước thứ ba, tức người không mang quốc tịch của bất kỳ nước thành viên Liên minh châu Âu nào. Khi trình bày chi tiết 2 ngày sau đó, các quan chức nêu thời điểm bắt đầu là ngày 1/7/2027 và tổng mức thu gồm phụ thu là 15,45%. Các bản tin về bài phát biểu trước đó nêu ngày 1/1/2027, nhưng mốc này thuộc một biện pháp khác trong cùng gói chính sách.

Qua tra cứu ngày 8/9/2026, chưa tìm thấy dự luật hay văn bản công bố về biện pháp này. Dự thảo dự kiến được trình Quốc hội trong tháng 10.

Mức thuế mới và các phép tính dưới đây chưa phải quy định đã được ban hành. Bảng chỉ minh họa mức thuế được công bố khi áp dụng cho từng ngưỡng đầu tư, với giả định giá trị tính thuế bằng ngưỡng đó. Nếu hai giá trị khác nhau, số thuế phải nộp được tính theo giá trị tính thuế.

Ngưỡng đầu tư	Thuế ở mức 3%	Thuế ở mức 15%	Gồm phụ thu, 3,09% → 15,45%
800.000 euro	24.000 euro	120.000 euro	24.720 euro → 123.600 euro
400.000 euro	12.000 euro	60.000 euro	12.360 euro → 61.800 euro
250.000 euro	7.500 euro	37.500 euro	7.725 euro → 38.625 euro

Cùng đợt cung cấp thông tin đó còn có 2 chi tiết liên quan trực tiếp, nhưng chưa tìm được văn bản làm căn cứ cho chi tiết nào. Theo phần giải thích, mức thuế cao hơn sẽ áp dụng với bất động sản để ở, không áp dụng với mặt bằng thương mại hoặc đất trống.

Nếu phạm vi tài sản được quy định đúng như phần giải thích mô tả, giao dịch mua đất chưa xây dựng sẽ nằm ngoài mức thuế mới. Tuy nhiên, thông tin báo chí chưa làm rõ cách tính thuế đối với công trình được chuyển sang mục đích để ở sau khi mua — vấn đề trực tiếp ảnh hưởng đến diện chuyển đổi công năng.

Phần giải thích cũng nêu các nhóm không chịu mức thuế cao hơn gồm công dân các nước thuộc Liên minh châu Âu và Khu vực Kinh tế châu Âu; người gốc Hy Lạp ở nước ngoài; công dân nước thứ ba đã có tư cách cư trú dài hạn tại Hy Lạp; người tị nạn được công nhận; và người có giấy phép cư trú diện thế hệ thứ hai.

Cả phạm vi tài sản lẫn các nhóm loại trừ đều mới xuất phát từ thông tin giải thích chính sách, chưa phải nội dung dự thảo. Cả hai đều có thể thay đổi khi soạn thảo.

Nơi công bố ngưỡng hiện hành

Trang giới thiệu chương trình của cơ quan quản lý chưa phản ánh các ngưỡng đang áp dụng. Khi được đọc ngày 8/9/2026, trang Golden Visa bằng tiếng Anh của Bộ Di trú vẫn mô tả giấy phép theo Điều 20B Luật 4251/2014, dẫn Luật 4546/2018 và nêu mức 250.000 euro. Trang không đề cập 400.000 euro hoặc 800.000 euro, không dẫn Luật 5038/2023 và không ghi ngày cập nhật gần nhất.

Sự khác biệt này cho thấy chỉ dẫn chung “kiểm tra nguồn chính thức” chưa đủ để xác định quy định hiện hành của chương trình. Bộ công bố cả trang hướng dẫn lẫn thông tư, nhưng hai tài liệu mô tả các phiên bản khác nhau của cùng loại giấy phép. Chỉ thông tư được soạn cho cán bộ trực tiếp xét duyệt hồ sơ.

Thông tư cũng nhắc đến các văn bản hướng dẫn tiếp theo nhưng không kèm nội dung. Đoạn cuối ghi nhận một quyết định cấp bộ và một thông tư làm rõ thêm về giấy tờ người nộp đơn phải cung cấp vẫn đang chờ ban hành.

Qua tra cứu ngày 8/9/2026, chưa tìm thấy cả hai văn bản. Kết quả này chỉ phản ánh phạm vi tra cứu, không khẳng định các văn bản không tồn tại.

Các ngưỡng hiện hành vì thế là 800.000 euro, 400.000 euro và 250.000 euro theo Điều 100, được thông tư nêu rõ. Mỗi ngưỡng phải được đáp ứng bằng giá trị của một bất động sản, thanh toán đầy đủ trước khi nộp hồ sơ.

Tại Attica, nếu giá trị tính thuế bằng ngưỡng 800.000 euro, thuế chuyển nhượng hiện là 24.720 euro, gồm phụ thu dành cho chính quyền cấp thành phố. Nếu mức thuế được ban hành đúng như công bố, từ ngày 1/7/2027, số thuế của cùng giao dịch sẽ là 123.600 euro.